佐賀県佐賀市鍋島１丁目１７４番(鍋島駅・佐賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,100円
2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市鍋島１丁目１７４番(佐賀県佐賀市鍋島１−１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 佐賀県佐賀市鍋島１丁目１７４番 |
| 住居表示 | 鍋島１−１３−２ |
| 価格 | 49,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐賀、4,300m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
於保繁樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 於保繁樹 |
|---|---|
| 価格 | 49,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 |
| 地域要因 | 中心部からは離れているが、約40年前の医大進出に伴い形成された住宅地域で、市場で一定の人気はあり、地価は上昇に転じている。 |
| 地域要因の将来予測 | 活発な調整区域内宅地開発の影響もあるが、市内の住環境や利便性に優れる住宅地については、地価はようやく底値をうち、上昇基調に入ったものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐賀市の一般住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比較的若年層の第1次取得者である。当地域は調整区域との境付近にあり、引き続き調整区域内宅地価格の影響を受けている。地域内の開発は適地がないためほとんど見受けられない。マンションとの競合等もあるが、地価は上昇に転じており、需給は締まっている。土地は1000∼1200万円程度、建物を含めた総額は2500∼3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 消費増税の再々延期、日銀のマイナス金利導入、熊本地震等のなか、先行きの不透明感は払拭されず、中間所得層の消費は鈍い。 |
梅本龍氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅本龍 |
|---|---|
| 価格 | 49,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別の変動はない。調整区域の開発は活発であるが、潜在需要の強い地域であり地価は横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内に新たな開発はなく環境に変動はない。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧佐賀市の市街化区域の住宅地域一円で、主な需要者は30代∼40代の第一次取得者層である。近隣地域は中規模戸建住宅も見られる区画整理済の住宅地域で、周辺地域からの転入も見られる地域である。当該地域は市街化調整区域に近く50戸連たんによる住宅供給の影響を受けるが潜在的な土地需要は根強い。新築戸建住宅は3，000万円前後が取引の中心で、地価水準は概ね横ばい傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 県内経済は緩やかな景気回復傾向への期待が高まっており、土地の取引件数も前年並みで推移、地価下落幅は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2764661 北緯 130度2668068 |
参考：該当物件周辺マップ
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佐賀県佐賀市中折町３０２番佐賀県佐賀市高木瀬町大字高木字三本松十一１６１０番１０佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字新一本杉二角６３８番５７佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８佐賀県佐賀市水ヶ江６丁目３５１番３５佐賀県佐賀市田代２丁目１５７番２佐賀県佐賀市鍋島二丁目１６番佐賀県佐賀市鍋島町大字森田字一本松１８８番１１
参考：近隣駅の地価相場
鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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