佐賀県佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,800円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０(佐賀県佐賀市高木瀬西４−５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。

佐賀県佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０
住居表示高木瀬西４−５−６
価格43,800円/㎡
交通施設、距離佐賀、3,000m
地積214㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺山三男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺山三男
価格43,800円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因昭和50年代開発、幅員6m道路の住宅地域で「50戸連たん」分譲住宅価格競合等の需要減退は続くが、売物件減少もあり地価下落率は緩和傾向。
地域要因の将来予測利便施設が多い幅員6m市道沿い既成住宅地で、周辺調整区域の「50戸連たん」戸建住宅開発地との競合による需要減退等から住宅地需要は弱いが、売物件減少傾向も見られ地価下落率は昨年より緩和傾向にあると予測。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市北部を中心とする住宅地域の圏域。需要者は当市に居住又は勤務先がある者が大部分を占めるが周辺市・町からの転入者もある。土地総額は画地規模220㎡で1、000万円程度、新築戸建総額は3、000万円程度。周辺「50戸連たん」開発住宅地との競合の影響を受けているが、一般住宅の中にアパート等も見られる古くからの住宅団地内であっても、売物件不足の市場環境も徐々に浸透しており、地価水準の下落率は緩和傾向が続く。
一般的要因都市圏域地価上昇の反面、アベノミクス効果は地方都市には限定的。佐賀市住宅地域の地価は昨年より上昇の地域と下落率緩和傾向の地域と斑模様。

有寛氏による調査レポート

不動産鑑定士有寛
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近傍には生活利便施設が多くあり、周辺環境も比較的良好なことから需要者の選好性は比較的強い。
地域要因の将来予測昭和50年代にかけて開発された古い住宅地域であるが、周辺には生活利便施設が多く、宅地需要は高まっており、今後、地価下落傾向は続くものの小幅になると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀市北部を中心とする住宅地域である。主な需要者として当該地域に地縁を有する個人のほか、佐賀市及びその近郊へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、需要者の所得環境の改善が滞るなか、市街化調整区域における廉価な宅地分譲が依然として多い。取引価格帯は、土地が1千万円程度、新築戸建住宅が3千万円程度が中心である。
一般的要因佐賀市の人口は減少している。一方、住宅販売は50戸連たん地区を中心に好調を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2840603
北緯 130度2849444

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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