東京都新宿区西新宿５丁目４９８番２(西新宿五丁目駅・都庁前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


630,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区西新宿５丁目４９８番２(東京都新宿区西新宿５−１５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を630,000円/㎡としました。

東京都新宿区西新宿５丁目４９８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区西新宿５丁目４９８番２
住居表示西新宿５−１５−４
価格630,000円/㎡
交通施設、距離西新宿五丁目、500m
地積132㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

朝日隆博氏による調査レポート

不動産鑑定士朝日隆博
価格630,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。
地域要因周辺地域で再開発事業が進行中で地域の熟成度は高まりつつあり、今後も住宅需要は高位に推移していくと思料される。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域であるものの、周辺地域では再開発事業が進行中で、今後はさらに熟成度を高めていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的での個人、若しくは、収益物件の開発目的とするディベロッパー、投資家である。周辺の再開発に伴い地価は上昇傾向に推移している。市場の中心価格帯は、土地代で7千万円∼1．5億円程度である。
一般的要因景気には先行き不透明感もあるが、新宿区内の住宅需要は人口増等を反映して堅調で、区内の住宅地価は上昇している。

佳代氏による調査レポート

不動産鑑定士佳代
価格630,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。
地域要因「西新宿」駅徒歩圏の都心接近性に優る地域で、周辺地域では大規模な再開発も進行中であり、地価水準は上昇基調が継続している。
地域要因の将来予測周辺地域において西新宿五丁目中央北地区再開発事業が進行中であるが、近隣地域は小規模一般住宅とアパートが混在する地域として熟成した地域であり、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西新宿五丁目駅徒歩圏内の住宅地域と判定した。主たる需要者は自己居住用として求める個人が中心となるが、都心立地等交通利便性にも優れていて周辺地域においては大規模な再開発も進行中であり、アパート等の賃貸需要も安定した地域で、相応の規模があれば投資目的の個人投資家等も考えられる。土地の取引は面積100㎡∼150㎡前後が中心で、当該地域の地価水準は標準的な画地で210万円∼230万円程度である。
一般的要因金融緩和等、各種政策効果により、景気は緩やかな回復基調が継続している。都心部の高度商業地を中心に不動産価格は上昇基調が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6934952
北緯 139度6854068

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区西新宿５丁目４９８番２東京都新宿区新宿五丁目１０１７番東京都新宿区西新宿４丁目３５２番３東京都新宿区西新宿４丁目２８９番１０東京都新宿区神楽坂６丁目５０番５東京都新宿区新宿６丁目３１５番８外東京都新宿区住吉町１０５番９東京都新宿区新宿２丁目１番５外東京都中野区若宮２丁目６２番１０

参考：近隣駅の地価相場

西新宿五丁目駅(地価相場 533,500円/㎡)都庁前駅(地価相場 630,000円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)中野新橋駅(地価相場 584,000円/㎡)初台駅(地価相場 630,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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