栃木県小山市八幡町１丁目１５０番(小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,000円

2017年01月01日に行った栃木県小山市八幡町１丁目１５０番(栃木県小山市八幡町１−１５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

栃木県小山市八幡町１丁目１５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市八幡町１丁目１５０番
住居表示八幡町１−１５−１２
価格46,000円/㎡
交通施設、距離小山、1,600m
地積406㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山賢氏による調査レポート

不動産鑑定士大山賢
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部に近い住宅地域であり閑静な居住環境を有するが、特に地域的変化は見られない。他の良質な住宅地との比較から需要は未だ弱い状況にある。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地であり、思川と国道4号とに挟まれ地域的発展性に乏しいことから、現状の居住環境のまま推移するものと予測する。画地規模が大きく選別化の対象となり地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小山市内市街地の住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性のある圏内在住者が大部分を占めているが圏外からの流入も見られる。需給動向は、居住環境に優れた新規分譲地や区画整理地に集中する傾向にあり、古くからの既存住宅地においては、選別化傾向の影響を強く受け需給は少ない状況にある。取引自体があまり見られないものの、中心は土地200∼300㎡程度で900∼1，500万円、新築戸建は2，000∼3，000万円程度である。
一般的要因小山市の人口は横這い傾向にあり、地価上昇地点も見られるが、区画整理や分譲地による供給圧力が強く、選別化の影響は大きくなっている。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格45,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められないが、近年当市街地で見られる住宅地の取引事例と比較して規模が大きく、総額が嵩む。
地域要因特段の変動は認められない。旧来の市街地で、住民の入れ替わりも少なく、上昇が継続する標準地が複数ある当市の中では停滞気味である。
地域要因の将来予測 旧来の市街地で西側には思川が控えるため、新規流入の余地が少ない。画地規模も比較的大きいため、近年は区画整理地や新興住宅地との地域間競争に遅れ気味で、弱含みの状況が続くものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。主たる需要者層は市内及び周辺市町居住の30∼40歳代の一次取得者であり、圏外からの流入も見られる。需給は中小規模開発の分譲地や区画整理地に集中する一方、既存の住宅地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積200∼250㎡程度の土地物件で総額9百万円台∼1千万円台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件を想定すれば2千万円台前半∼後半程度。
一般的要因人口は県内でも数少ない微増傾向が続く。新設住宅着工戸数は好調だった前年度並みのペース。土地取引件数は前年比微減。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度308719
北緯 139度7940596

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小山駅(地価相場 46,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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