栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９(小山駅・小田林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,000円

2017年01月01日に行った栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９(栃木県小山市(小山東部第一４８街区５外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９
住居表示(小山東部第一４８街区５外)
価格46,000円/㎡
交通施設、距離小山、1,700m
地積146㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井基雄氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井基雄
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小山駅東部の区画整理事業地内にあって、環境、接近条件に恵まれ、住宅地域としての熟成度が高まり、宅地需要は旺盛である。
地域要因の将来予測当該地域は区画整理事業が進行中で整備状況も良く、地理的条件にも比較的恵まれ戸建住宅地域として土地需要も多く、今後とも地域の向上が期待される。
市場の特性同一需給圏は小山市街地及びその周辺部の住宅地域で、需要者の中心は大半が小山市内居住の一次取得者であるが、地理的条件に恵まれた近隣地域は周辺市町からの流入も見られる。区画整理事業が進行中の地域であり、中心部に比較的近い区画整理地域と比較して割安感があり需要は堅調である。価額の中心は、土地600万円∼1，200万円（150㎡∼250㎡）、新築の戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因小山駅を中心とした土地区画整理地域内では諸条件に恵まれ宅地需要は回復しているが、外周部地域では未だにやや低迷している。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因上記事業により社会基盤整備が進み、住宅等も増え熟成度も増しており、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測区画整理事業が進行し仮換地の使用収益が進み、地域の住環境、建物の連たん度が大幅に向上している。これらを反映し当面上昇基調が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。主な需要者としては市内及び周辺市町居住の30∼40歳代の一次取得者であり、圏外からの流入も見られる。需給は当地域のような区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、既存の住宅地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積150∼250㎡程度の土地物件で総額7百万円台∼1千万円台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件で2千万円台前半∼後半程度。
一般的要因人口は県内でも数少ない微増傾向が続く。新設住宅着工戸数は好調だった前年度並みのペース。土地取引件数は前年比微減。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3205232
北緯 139度7953425

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小山駅(地価相場 46,000円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)思川駅(地価相場 46,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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