栃木県小山市大字神鳥谷字谷中１０４６番１４(小山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,100円

2017年01月01日に行った栃木県小山市大字神鳥谷字谷中１０４６番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,100円/㎡としました。

栃木県小山市大字神鳥谷字谷中１０４６番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市大字神鳥谷字谷中１０４６番１４
住居表示 
価格44,100円/㎡
交通施設、距離小山、1,700m
地積167㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い、閑静な既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増山裕司氏による調査レポート

不動産鑑定士増山裕司
価格44,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路背後の既成住宅地域で、街路配置がやや雑然としており、地域的な発展性は見られない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする幹線道路背後の既成住宅地域であり、大きな変動要因は見られない。今後も現況と同程度の住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線沿線で小山市及びその周辺部の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及び通勤者で一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの流入も見受けられる。区画整理、開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に対して需要は高い傾向があり、既成住宅地域では潜在的な需要が見られるものの、やや弱含みである。土地は総額で1，000万円程度、新築の戸建物件では2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因小山市の人口は微増傾向にある。新設住宅着工戸数は前年よりやや減少したが、潜在的な需要は認められる。

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格44,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 市街地の一角にあるが、街路が未整備であるなど、やや地域性が優れない面があり、地域的な変化に欠けるものの、需要は徐々に回復してきている。
地域要因の将来予測 既成市街地内のややインフラ整備が遅れた住宅地域であり、一部に分譲地が形成されてきてはいるものの、地域環境にあまり変化が見られないことから、今後も引き続き同様な推移を辿るものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、小山市内の価格中位の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企業に勤務する者に混じって、市外及び県外からの需要も見られる。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中していることから、旧市街地内の既存宅地に対する需要はやや弱い。需要の中心は土地のみで1，000万円前後、土地及び建物で2，500万円程度であり、地価は景気回復等の影響を受ける一方、立地性の良さも手伝って、下落幅をかなり縮小しつつある。
一般的要因 経済情勢は未だ不安定であるが、景気は回復基調にあることから、雇用情勢の好転及び人口増加等の影響もあり、土地需要はかなり回復しつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2993257
北緯 139度7952653

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小山駅(地価相場 46,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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