長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１(上田駅・城下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,500円
2017年01月01日に行った長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１(長野県上田市緑が丘３−２１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市緑が丘３丁目７２８番１１ |
| 住居表示 | 緑が丘３−２１−２ |
| 価格 | 40,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、2,500m |
| 地積 | 357㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 40,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | ほぼ熟成した市街地内住宅地域であり、地域要因に格別な変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成の住宅地域であり、当面現状維持と予測。地価は、割安感のある郊外住宅地と競合する中、引き続き弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千曲川右岸のうち旧市街地北部近郊を中心に上田駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は、市内の居住者または周辺市町村からの転入者である。生活利便性が向上しつつあり割安感ある郊外宅地と競合性は劣るが、近年の継続的な地価下落等により地域内の介在空地の宅地化が増えつつあり、需給は回復の兆しを見せつつある。市場の中心価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度。 |
| 一般的要因 | 上田市H28．9人口156千人・−2．2％／5年。同高齢化率29．9％・＋11．6pts／5年。H27取引件数1．6千件・−2．4％。 |
金子和寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金子和寛 |
|---|---|
| 価格 | 40,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位が南向であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、近隣地域自体に目立った変化はない。クロスガーデン上田オープンの影響で周辺では分譲住宅地開発工事実施中。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地域で、閑静な住環境を維持するものと予測する。H25年6月にクロスガーデン上田緑が丘S．Cがオープンし生活利便性が向上した影響で、周辺での宅地開発が活発化している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千曲川右岸の当市中心部に比較的近く利便性に優れる住宅地域で、需要者の中心は、同一需給圏の居住者が多く、小中学校、ショッピングセンターに比較的近く生活利便性に優れるため、周辺での宅地開発が活発化している。当市の住宅地は全般的な供給過剰感が続く中で、最近は中心部に近い利便性の高い地域で需要が増加している。土地のみで1000万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円∼3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 総人口、生産年齢人口とも減少。製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、中小企業では限定的。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4137935 北緯 138度241672 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)西上田駅(地価相場 40,500円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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