長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７(上田駅・三好町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,600円
2017年01月01日に行った長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上田市秋和字石ノ町５７５番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上田、3,100m |
| 地積 | 329㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ちつつある新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 33,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地近郊での大型店等の建築・開設などの動きは落ち着いている。上田城跡公園付近は駐車場等の整備が進められたが、近隣に特段の動きはない。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢なものに留まっており、今後も安定的に推移すると思料される。低金利に支えられ、有効需要は徐々に伸びつつあるが、供給も多く地価は調整が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR上田駅の圏域で、千曲川右岸地区のうち上田駅から直線距離にて3∼4km前後に及び、左岸地区のうち御所、諏訪形、中之条を含む。国道18号線以北等、駅に近い既成市街地を取り囲む外周部に強い代替競争関係が認められる。需要者は市内に居住する30∼40代の勤労者が中心であるが、圏域外からの転入者もみられる。土地は1000万円台前半、新築の戸建は2000万円台半ばの物件が需要の中心と認められる。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。市街地売り地希望平均単価若干上昇。 |
金子和寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金子和寛 |
|---|---|
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の一般住宅地であるが、熟成は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地に近接するものの、小中学校がやや遠く、街路の系統連続性もやや劣ることから未だ農地が多い地域であり宅地化のスピードは遅い。需要が利便性の高い市街地に集中する中で、地価は弱含みの推移が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千曲川右岸の当市郊外の住宅地域で、需要者の中心は、同一需給圏の居住者が多い。閑静であり商業施設等に比較的近いものの、小中学校はやや遠い等から未だ未利用地が多く開発の波に取り残された観は否めない。当市の住宅地では全般的な供給過剰感が続く中で、最近は中心部に近い利便性の高い地域では需要増加している。中心価格帯は土地のみで700万円∼1300万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 総人口、生産年齢人口とも減少。製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、中小企業では限定的。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4118854 北緯 138度2335781 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上田駅(地価相場 49,750円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)城下駅(地価相場 58,900円/㎡)西上田駅(地価相場 40,500円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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