東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外(鐘ヶ淵駅・東向島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


344,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外(東京都墨田区墨田２−１２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を344,000円/㎡としました。

東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
住居表示墨田２−１２−７
価格344,000円/㎡
交通施設、距離鐘ケ淵、160m
地積136㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鐘ケ淵駅に近い混在型近隣商業地として地域要因自体に大きな変動は見られないが、不動産需要については徐々にではあるものの高まりを見せている。
地域要因の将来予測墨田区北部の商住混在型近隣商業地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は墨田区北部にあって、商住混在の地域を中心に形成される圏域と認められ、その需要者は主に地元の法人や個人事業者等である。従来より周辺住民を顧客対象とする近隣商業地としての利用が標準的であり、特段の変化は見られないが、景気の回復基調を背景に地価の値頃感も相俟ってその需要者の行動は前向きと見受けられる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地について3，500万円∼5，000万円程度と把握される。
一般的要因企業の業況については全般に緩やかだが改善傾向にある中、好立地で収益性の高い商業地は引合いが強く、投資市場も徐々に活況を増している。

大久保文男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保文男
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所、一般住宅等が混在する成熟した近隣商業地域で、地域要因に大きな変化は見られず、地価は強含みにある。
地域要因の将来予測鐘ヶ淵駅周辺の幹線道路沿いの近隣商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は墨田区中央部から北部に所在する商住混在地域と思われる。需要者の中心は住宅としては都心へ通勤するサラリーマン、店舗等としては地元に地縁性を有する個人事業者等が多数と見られる。商店街としての繁華性は劣るものの利便性に優れた地域であり、地価の値頃感から需要は比較的安定している。市場で中心となる価格帯は規模や用途によりまちまちであるが、土地については、3，500万円∼5，000万円程度と見られる。
一般的要因12月1日現在、墨田区の人口は265，391人（前年同月比＋1．55％）、世帯数は145，015世帯（同＋2．47％）であった。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7330619
北緯 139度8182919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鐘ヶ淵駅(地価相場 344,000円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)八広駅(地価相場 319,000円/㎡)堀切駅(地価相場 344,000円/㎡)四ツ木駅(地価相場 294,000円/㎡)牛田駅(地価相場 351,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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