東京都墨田区墨田４丁目２５２番３(鐘ヶ淵駅・八広駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


294,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区墨田４丁目２５２番３(東京都墨田区墨田４−２１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を294,000円/㎡としました。

東京都墨田区墨田４丁目２５２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区墨田４丁目２５２番３
住居表示墨田４−２１−２
価格294,000円/㎡
交通施設、距離鐘ケ淵、350m
地積81㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況作業所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗、小工場等の混在する住宅地域
前面道路の状況西5.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格294,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鐘ヶ淵駅徒歩圏の混在住宅地域であるが、区内北部の都心部への利便性が見直され地価は緩やかな上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測当該地域は住宅、店舗、小工場等の混在する住宅地域であり古い事業所等が取り壊されると住宅等へと建て替えられる傾向にある。地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内北部の東武線、京成線等各駅から徒歩圏内の混在住宅地域である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、地元中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合一次取得者、中間所得者層が主で、戸建住宅の需要は堅調で地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は70∼90㎡前後で、2千5百万円弱、新築戸建住宅の場合3．5千∼4千万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増傾向にある。各種政策効果により雇用、所得環境が改善し、海外情勢に不安定要素はあるものの混在住宅地の需要は堅調である。

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格294,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因混在住宅地域としてその地域の特性等に大きな変化はないものの、市況を反映して需要は増加傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅地域として熟成しており、また環境条件等に格別の変動要因はないため、当分の間現状を維持するものと予測する。市況を反映して、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区内の東武線、京成線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者の属性は墨田区内外の個人が中心となる。景気回復基調、低金利等を背景に住宅需要は堅調であり、当該地域周辺では戸建のミニ開発等が散見され、取引件数はやや増加傾向にある。市場の中心価格帯は、土地面積約80㎡程度で総額2千万円台程度、戸建住宅は4千万円前後である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7320093
北緯 139度8221361

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鐘ヶ淵駅(地価相場 344,000円/㎡)八広駅(地価相場 319,000円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)四ツ木駅(地価相場 294,000円/㎡)堀切駅(地価相場 344,000円/㎡)曳舟駅(地価相場 400,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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