埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２(行田駅・吹上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,600円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,600円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
住居表示 
価格57,600円/㎡
交通施設、距離行田、1,100m
地積135㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格57,600円/㎡
個別的要因地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因区画整理による街区整然とした住宅地域で、生活利便性にも比較的優ることから、一定の需要を有する。
地域要因の将来予測空閑地における住宅建築が徐々に進み、住宅地域として熟成していくと予測する。最寄り駅その他便益施設への接近性に比較的優ることから、地価は底堅く推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね鴻巣市、行田市内のJR高崎線沿線の住宅地域。需要者の中心は、鴻巣市、行田市を中心とした地縁関係者である。鴻巣市の人口は微減傾向にあるものの、付近の国道17号沿いでは、近年、大型商業施設の出店により生活利便性が向上したこと、区画整理済みで居住環境も良好であること等から、地価は比較的安定している。土地は140㎡程度で700万∼900万円程度、新築戸建物件では2千万円から2千万円半ばが取引の中心となっている。
一般的要因鴻巣市においては、人口が微減傾向に推移し、高齢化も進捗している中で、立地条件、画地条件如何による二極化が続いている。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格57,500円/㎡
個別的要因北東道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。
地域要因行田駅徒歩圏内の住環境、利便性良好な住宅地域で、需要も堅い。
地域要因の将来予測昭和40年代に区画整理事業が完了した住宅地域で、小学校は遠いものの、行田駅徒歩圏にあり、商業施設も近く、堅い需要が認められる。残された空地も緩やかに住宅地利用に転換していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線で、鴻巣駅、北鴻巣駅、吹上駅及び行田駅を最寄駅とする住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、鴻巣市、行田市、北本市等に居住する30∼40歳台の一次取得者層が大半を占め、県南等の地域からの転入も一部見られる。需要の中心となる価格帯は、土地900∼1，100万円程度（150㎡程度）、新築戸建物件で2，100∼2，400万円程度である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1136851
北緯 139度4412709

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚３丁目２４５０番１埼玉県北足立郡吹上町新宿１丁目１１９番２埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市本町２丁目２３０８番３埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚字東通２６４番３埼玉県鴻巣市天神４丁目４７番８埼玉県北足立郡吹上町新宿２丁目６８番２埼玉県北足立郡吹上町南１丁目９２３番５埼玉県北足立郡吹上町榎戸１丁目１０２番９外埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚字東通２６４番３埼玉県北足立郡吹上町新宿２丁目６８番２埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県北足立郡吹上町鎌塚３丁目２４５７番１埼玉県北足立郡吹上町新宿１丁目２３番４埼玉県鴻巣市南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２埼玉県鴻巣市鎌塚３丁目２４５７番１埼玉県熊谷市月見町１丁目２番埼玉県行田市大字持田字油免２１４１番埼玉県行田市大字持田字砂原１６３４番４０埼玉県行田市大字持田字藤之宮２３９６番５埼玉県行田市壱里山町１７番３埼玉県行田市大字谷郷字明神前４６６番８外埼玉県行田市門井町１丁目２６番２外埼玉県行田市押上町１６番５外埼玉県行田市大字南河原字町１７４０番１埼玉県行田市大字前谷字西通７７２番３

参考：近隣駅の地価相場

行田駅(地価相場 57,600円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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