埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６(吹上駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,000円
2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６(埼玉県鴻巣市南２−１０−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６ |
| 住居表示 | 南２−１０−２７ |
| 価格 | 56,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 吹上、900m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか貸家等も見られる新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口邦男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口邦男 |
|---|---|
| 価格 | 56,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路であるが普通であって、代替競争関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は他の条件と同じく特に変動はない。 |
| 地域要因 | JR高崎線沿線にあって都内や県南域の経済情勢の変化を受けやすいが、吹上地区全般で需要は一定してるに過ぎず地価は微減状態にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR吹上駅南口からの徒歩圏にある。周辺に未だ農地等の空地も多く景気情勢にもよるが住宅の進出は徐々に進んでいくものと予測されるが依然下落傾向に歯止めがかからないものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線沿線で概ね吹上駅、北鴻巣駅、鴻巣駅及びJR行田駅の各駅を最寄駅とする圏域。需要者の中心は需給圏内に地縁をもつ一次取得者層や県南部などへの通勤者層である。JR吹上駅勢圏は市街地が全般に衰微して取引は散発的であり、一部に戸建業者の進出が複数カ所あるものの必ずしも地価の上昇には結び着いていない。需要は土地価格は140㎡程度で850万円前後、新築物件で2400万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。 |
福島經基氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福島經基 |
|---|---|
| 価格 | 55,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 上記一般的要因の中で、鴻巣市域では通勤時間のやや劣る吹上駅勢圏にあるため、地価は二極化の影響を受け、やや弱含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 吹上駅徒歩圏内に所在し、空地も多く残る住宅地域であるが、今後緩やかに住宅地域として熟成度を高めるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR高崎線沿いの鴻巣・行田市の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する者で圏域外からの転入者は少なく、30∼40歳代の、地縁性のある一次取得者が多い。最寄駅から900m、街路・区画とも比較的整然としているが、鴻巣市街地と熊谷市街地との狭間にあって、土地需要は弱含みで推移している。土地は100㎡程度で600万円∼800万円、新築の戸建物件は1，800万円∼2，100万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度10281459999999 北緯 139度4453322 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚３丁目２４５０番１埼玉県北足立郡吹上町新宿１丁目１１９番２埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市本町２丁目２３０８番３埼玉県北足立郡吹上町南１丁目９２３番５埼玉県北足立郡吹上町榎戸１丁目１０２番９外埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２埼玉県鴻巣市鎌塚３丁目２４５７番１
参考：近隣駅の地価相場
吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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