埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外(吹上駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,100円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外(埼玉県鴻巣市吹上本町２−１４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,100円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外
住居表示吹上本町２−１４−７
価格66,100円/㎡
交通施設、距離吹上、500m
地積174㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口邦男氏による調査レポート

不動産鑑定士山口邦男
価格66,100円/㎡
個別的要因北東道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。
地域要因 JR高崎線沿線にあって都内や県南域の経済情勢の変化を受けやすいが、吹上地区全般で需要は一定してるに過ぎず地価は微減状態にある。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、熟成の程度は比較的高く、今後は既存住宅の建替え更新、駐車場等の宅地化が徐々に進むものの、地価への波及は難しいものと予測。
市場の特性 同一需給圏はJR高崎線沿線で概ね吹上駅、北鴻巣駅、鴻巣駅及びJR行田駅の各駅を最寄駅とする圏域。需要者の中心は需給圏内に地縁をもつ一次取得者層や県南部などへの通勤者層である。JR吹上駅勢圏は市街地が全般に衰微して取引は散発的であり、近隣地域とその周辺は既存の住宅街で道路がどこも狭い難点を持ち需要が伸び悩むきらいがある。需要は土地価格が140㎡程度で1000万円前後、新築物件で2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格66,100円/㎡
個別的要因北東道路のため、北道路よりも快適性はやや優るが、その他の個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であるが、一般的要因から、地価下落は継続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多いが、駐車場等の未利用地も多く残っている。これらの未利用地はやがて宅地化され、住宅地域としての熟成度を高めて行くものと認められる。
市場の特性同一需給圏は、高崎線沿いの鴻巣・行田市の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する者で圏外からの転入者は少ない。熟成度の高い住宅地域であるが、自然発生的に形成されてきたため、街路のやや狭い箇所も散見される。最寄駅からの接近性が優るものの、不動産に対する選別化傾向を反映して土地需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地が130㎡程度で800∼1200万円、新築戸建住宅が2，200∼2，500万円程度である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1043175
北緯 139度4566891

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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