埼玉県熊谷市久下３丁目１１６番(行田駅・吹上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,600円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市久下３丁目１１６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,600円/㎡としました。

埼玉県熊谷市久下３丁目１１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市久下３丁目１１６番
住居表示 
価格64,600円/㎡
交通施設、距離行田、420m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平野光芳氏による調査レポート

不動産鑑定士平野光芳
価格64,600円/㎡
個別的要因接面道路方位等の個別的要因の優劣による二極化が引き続き進行している。
地域要因最寄駅から近く、新築住宅も概ね建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。周辺で売物件が多いものの低金利の影響もあり地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないため当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は円安、株高が継続し、景気の先行きにやや明るさが見られることから、横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とその周辺市に居住する1次取得者である。土地需給動向は、消費増税後も駅徒歩圏や区画整然とした住宅地では供給が少なく需要は底堅いため地価は強含み傾向にある。一方、郊外部においては新規分譲地等も多く供給過多により地価の下落傾向が継続している。土地は180㎡で1300万円前後、新築の戸建住宅は2500万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年1∼9月の前年同期比土地取引件数は約8．9％の増加、1∼10月の同新設住宅戸数は約8．7％増加。

岡本祐一氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本祐一
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行田駅徒歩圏の区画整然とした住宅地で地域要因に特段の変動は無い。宅地需要は回復傾向にあり、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測行田駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後とも地域要因に大きな変化は無く推移していくものと予測される。宅地需要は回復傾向にあり、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線行田駅勢圏の住宅地を中心に、熊谷・籠原駅勢圏の住宅地である。需要者は、熊谷市・行田市等に居住する1次取得者が中心である。市場の需給動向としては、行田駅徒歩圏の住宅地で街路の配置等も整然としており、宅地需要は回復傾向にあり、地価は横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地価格総額で1300万円∼1500万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因県北の中心都市であるが、高齢化率は年々上昇傾向にあり、人口は減少傾向にある。また、不動産の取引件数は前年比で若干の減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1167816
北緯 139度4310719

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県鴻巣市大字宮前字原６６２番３埼玉県北足立郡吹上町新宿１丁目１１９番２埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町新宿２丁目６８番２埼玉県北足立郡吹上町榎戸１丁目１０２番９外埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町新宿２丁目６８番２埼玉県北足立郡吹上町新宿１丁目２３番４埼玉県鴻巣市鎌塚３丁目２４５７番１埼玉県行田市大字持田字油免２１４１番埼玉県行田市大字持田字砂原１６３４番４０埼玉県行田市大字持田字藤之宮２３９６番５埼玉県行田市壱里山町１７番３埼玉県行田市大字谷郷字明神前４６６番８外埼玉県行田市門井町１丁目２６番２外埼玉県行田市持田５丁目１７４６番８５埼玉県行田市押上町１６番５外

参考：近隣駅の地価相場

行田駅(地価相場 57,600円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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