埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２(吹上駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


74,800円

2016年01月01日に行った埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２(埼玉県鴻巣市吹上本町３−２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,800円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２
住居表示吹上本町３−２−２
価格74,800円/㎡
交通施設、距離吹上、250m
地積215㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況南西8.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格74,800円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産に比較して優位性はなく、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない
地域要因一般的に既存商業地は衰退傾向にある。吹上駅を核とする商業地も同様であり、既に背後住宅地と同水準になっている。
地域要因の将来予測既存の商業地域は衰退の一途であり、今後もこの傾向に歯止めがかかる要因は認められない。今後は住宅の占める割合が増加して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鴻巣市及び隣接市にある商業地である。需用者はこれら圏域を商圏とする法人及び個人である。吹上駅を核とする商店は総じて衰退傾向にあるが、近年郊外部に進出した大型店により、更にこの傾向が強まっている。商業地域とはいえ価格水準は、既に背後の住宅地並になっており、現在のところこの水準が変更される要因は見あたらない。中心となる価格帯は1㎡当たり50，000∼80，000円程度である。
一般的要因消費増税後の個人消費の落ち込みや少子高齢化の進行により、景気は横這い若しくは下落基調にある。

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格74,800円/㎡
個別的要因概ね地域の標準的な画地であり、個別的要因の変動も認められない。
地域要因地域要因に変動はない。しかし、中山道沿い吹上既存商業地は長期衰退化状態にあり、背後住宅地価格と同様若干の下落傾向にある。
地域要因の将来予測ウニクスをはじめとする郊外量販店舗の進出により既存の商業地域は衰退の一途であり、今後もこの傾向に歯止めがかかる要因は認められない。
市場の特性同一需給圏は行田駅から桶川駅を最寄とする、中山道沿いを中心とした近隣型の路線商業地域である。需用者は県内法人及び個人経営者である。ウニクス等の郊外型量販店舗の影響により、吹上駅を核とする商店は総じて衰退傾向が持続し、需要も低い。商業地域とはいえ価格水準は、既に背後の住宅地並になっている。規模の大小により住宅利用される取引も散見され、取引価格水準を幅で示せば5∼10万円／㎡である。
一般的要因アベノミクス効果と消費増税の駆け込み需要が一段落した後、市街部は横這い傾向、郊外部は若干の下落傾向で、ここ一年は概ね落着いた状況にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1054478
北緯 139度4531422

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)持田駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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