埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５(吹上駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,200円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５(埼玉県鴻巣市南１−２１−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５
住居表示南１−２１−１６
価格65,200円/㎡
交通施設、距離吹上、600m
地積170㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパートが混在し空地も残る住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格65,200円/㎡
個別的要因南西側道路に接面し、快適性は若干優る。その他はほぼ標準的で個別的要因の変動もないので、競争力の程度は若干優る程度である。
地域要因上記一般的要因の中で、鴻巣市域では通勤時間のやや劣る吹上駅勢圏にあるため、地価は二極化の影響を受け、やや弱含みに推移している。
地域要因の将来予測徒歩圏内の空地の散見される住宅地域で、今後とも徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿いの鴻巣・行田市の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する者で圏外からの転入者は少ない。最寄駅からの接近性にも恵まれている住宅地で、街路・区画とも比較的整然としているが、鴻巣市街地と熊谷市街地との狭間にあって、鴻巣、北鴻巣駅勢圏に比べて、土地需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地が130㎡程度で900∼1，100万円、新築戸建住宅が2，100∼2，300万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

山口邦男氏による調査レポート

不動産鑑定士山口邦男
価格65,200円/㎡
個別的要因 南西道路で居住性、快適性とも優れ地域内での選好性は高い。個別的要因には変化はない。
地域要因 JR高崎線沿線にあって都内や県南域の経済情勢の変化を受けやすいが、吹上地区全般で需要は一定してるに過ぎず地価は微減状態にある。
地域要因の将来予測 JR吹上駅南口からの徒歩圏にある。隣接地区では空地への戸建業者の進出が盛んで勢いがあり地価の上昇にまでは至らないものの、僅かな下落でもっての地価の推移を予測。
市場の特性 同一需給圏はJR高崎線沿線で概ね吹上駅、北鴻巣駅、鴻巣駅及びJR行田駅の各駅を最寄駅とする圏域。需要者の中心は需給圏内に地縁をもつ一次取得者層や県南部などへの通勤者層である。近隣地域を含む市街地が全般に衰微して取引は散発的であるが、一部戸建業者の進出が数カ所あるものの地価の上昇には必ずしも結び着いていない。需要は土地価格は140㎡程度で1000万円前後、新築物件で2，500万円前後までが需要の中心である。
一般的要因 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0987708
北緯 139度4500818

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚３丁目２４５０番１埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市本町２丁目２３０８番３埼玉県鴻巣市天神４丁目４７番８埼玉県北足立郡吹上町南１丁目９２３番５埼玉県北足立郡吹上町南２丁目４０３番６埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県北足立郡吹上町筑波１丁目１０６番埼玉県鴻巣市南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外埼玉県鴻巣市吹上富士見３丁目７５４番２２埼玉県鴻巣市吹上本町３丁目２５９９番２

参考：近隣駅の地価相場

吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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