埼玉県行田市大字持田字油免２２６４番６(持田駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,300円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市大字持田字油免２２６４番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市大字持田字油免２２６４番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 持田、1,300m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、工場、農地等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野口圭介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野口圭介 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住工混在地域にあり、価格に影響を与える街路条件、環境条件等に変動はなく、地価は依然として弱含みのまま推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は一般住宅、工場、農地等が混在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は行田市内の秩父鉄道線の各駅勢圏に所在する住宅地域及び、市内で市街化区域内の用途地域が準工業地域に指定されているエリア内の住宅地域である。主な需要者は行田市又は周辺市に居住する一次取得者である。近隣地域は市の西端部エリアに位置しており、生活利便性がやや劣るため需給は弱含みである。需要の中心価格帯は土地150㎡∼200㎡で500万円∼900万円程度、新築の戸建物件は1，900万円∼2，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 埼玉県北部域では、少子高齢化や人口減少、また景気回復の不透明感等により、全般的に地価は下落傾向が続いており、不動産需要も低調である。 |
石井依子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井依子 |
|---|---|
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 行田市郊外の住工混在地域であり、上記新駅の開設のほか、特に地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域より北西方に位置する秩父鉄道の新駅「ソシオ流通センター」が平成29年春に開設予定であるが、目立った土地の用途転換等はなく、現状の住工混在地域として今後も推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道の持田駅、行田市駅、JR高崎線行田駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は、行田市及び周辺市に勤務する市内居住者がほとんどを占める。同一需給圏内では小規模な分譲住宅が散見されるものの、行田市の人口が減少傾向にある中、需要の回復は見られず、地価は依然として下落傾向で推移している。土地は150∼200㎡で500万円∼700万円程度、新築の戸建物件は1千万円後半から2千万円前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進捗している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1307796 北緯 139度434579 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
持田駅(地価相場 40,150円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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