埼玉県行田市門井町３丁目５番２４(持田駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,000円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市門井町３丁目５番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市門井町３丁目５番２４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 行田、1,900m |
| 地積 | 161㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野口圭介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野口圭介 |
|---|---|
| 価格 | 50,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR行田駅勢圏に位置するため、旧市街地の住宅地域よりは需要は期待できるが、地価は依然として弱含みのまま推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR行田駅勢圏としての住宅地として熟成していくことで、景気回復次第で地価は安定的になるとみられるが、その成否は不透明。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線の行田及び吹上駅勢圏を中心とした住宅地域で、概ね17号バイパスの南側のエリアである。需要者は市内居住者のほか、埼玉県北や群馬からの転入者も見られる。市内の旧市街地の住宅地域と異なりJR線の最寄駅を利用して都心に直結しているため、JR線各駅周辺の地価に連動する傾向がある。よって旧市街地の住宅地域との価格牽連性は弱い。160㎡∼180㎡程度の新築戸建物件で2千万円台前半が需要の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 埼玉県北部域では、少子高齢化や人口減少、また景気回復の不透明感等により、全般的に地価は下落傾向が続いており、不動産需要も低調である。 |
石井依子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井依子 |
|---|---|
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 居住環境及び生活利便性に比較的優るものの、需要の本格的な回復には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動はなく、今後も一般住宅を中心とした住宅地域として熟成度を深めていくものと予測する。人口減少・高齢化の影響等により、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線行田駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は市内居住者である。付近の国道17号沿いでは、近年大型商業施設の出店が見られ生活利便性が向上したが、行田市の人口が減少傾向にある中、需要の本格的な回復は見られず、地価は依然として弱含みで推移している。土地は150∼200㎡で800万∼1000万円程度、新築の戸建物件は2千万円前半から2千万円半ばが需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進捗している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1245252 北緯 139度4423812 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
持田駅(地価相場 40,150円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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