青森県青森市第二問屋町３丁目７８番６４(筒井駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


30,400円

2016年01月01日に行った青森県青森市第二問屋町３丁目７８番６４(青森県青森市第二問屋町３−６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,400円/㎡としました。

青森県青森市第二問屋町３丁目７８番６４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市第二問屋町３丁目７８番６４
住居表示第二問屋町３−６−１６
価格30,400円/㎡
交通施設、距離青森、5,400m
地積991㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、倉庫、小工場等の建ち並ぶ卸売団地
前面道路の状況東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因卸売業界における構造的な業態変化により、当地域のような地方の卸売団地は厳しい経営環境にあり、発展的な要因は乏しい状況にある。
地域要因の将来予測熟成した卸商業団地として、今後とも現環境を維持するとみられる。景気は回復基調とされているが地元経済の実感は乏しく、地価は当分の間下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地周辺の流通業務地域一円。需要者は県内外の卸売及び流通関連の中小規模の法人が中心と見込まれる。県内の景気は緩やかに持ち直しているものの、地方の物流業界においては大手企業との競争関係が続くなか、依然として厳しい経営環境が続いている。このような状況で、当地域の工業地需要は極めて低調に推移しており、取引の中心となる価格帯を見出し難いが、総額で概ね3千万∼5千万円程度とみられる。
一般的要因県内経済は緩やかに持ち直している。生産活動はおおむね横ばい、企業の設備投資は27年度は増加の見通しとなっている。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格30,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした卸売団地であるが、企業の生産活動が未だ低調であること等から、卸売業界は衰退傾向にあり、需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測今後とも事業所、倉庫、小工場等の建ち並ぶ卸売団地として推移するものと予測されるが、地域経済低迷の影響から流通業務型工業地に対する有効需要は依然と弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市内の流通関連施設が立地可能な事業所地域一円。需要者は県内外の卸売及び流通関連の法人事業者が大半を占める。中心市街地に比較的近いことから立地条件で優る卸売団地であるが、景気回復の兆しは窺えるものの、企業の生産活動は未だ低調に推移しこれに伴い流通関連業種も同様、需要は弱含みである。取引の価格帯は、規模によりまちまちであり中心となる価格帯は見出せないが、概ね3千万円から5千万円程度と見られる。
一般的要因景気回復の兆しは窺えるものの、地域経済低迷等から企業の生産活動は未だ低調であり、工業地全般に対する需要は、低下傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7933324
北緯 140度7494168

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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