島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２(乃木駅・松江しんじ湖温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,100円

2017年01月01日に行った島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２(島根県松江市浜乃木３−６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,100円/㎡としました。

島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
住居表示浜乃木３−６−１３
価格64,100円/㎡
交通施設、距離乃木、600m
地積331㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤幹久
価格64,100円/㎡
個別的要因南側道路で居住環境が優れている。
地域要因周辺において商業集積も進み利便性が向上した。価格帯が下がったため、購入しやすい金額に近づき、地価は下落から横ばいに転じた。
地域要因の将来予測橋南エリアにおいて人気の高い乃木地区に位置する。近隣の田和山エリアにおいては乃白北地区土地区画整理事業により商業集積が進み利便性が高まった。地価も下落から横ばい傾向に転じたものと思料される。
市場の特性同一需給圏は概ね松江市橋南エリアに位置する住宅地である。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺市町からの転入も見られる。人気が高い地域に位置し、価格帯が下がってきたこともあり需要は多く、需給関係は比較的安定している。土地は330㎡で2，100万円程度、新築の戸建住宅の取引は3，600万円程度。
一般的要因松江市においては長期にわたる不動産価格の下落で価格に割安感も出てきた。不動産需要も増加傾向にあり、地価の下落幅が緩まる傾向にある。

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格64,100円/㎡
個別的要因南側道路で居住の快適性が優れている。
地域要因新興商業地域の田和山地区に近く利便性は良好で、宅地需要も比較的安定しており、地価は横這い基調で推移している。
地域要因の将来予測既成市街地外延部に位置する住宅地域で、市街地中心へのアクセスや新興商業地域の田和山地区に近く利便性が良好である。宅地需要は底堅く、下落傾向にあった地価は横這い基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市の既成市街地外延部、浜乃木及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は低層住宅地を目途としたファミリー層を主とする1次取得者層であるが、同一需給圏外や既成市街地からの転出に伴う買換層による需要も見られる。利便性が良好な乃木エリアにあって宅地需要は底堅く、取引も比較的多く見られ市場動向は安定している。土地は350㎡程度で2，200万円前後、新築の戸建住宅は4，200万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費が持ち直し、雇用情勢も緩やかに改善している。以前は低調であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4422709
北緯 133度0478316

参考：該当物件周辺マップ

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島根県松江市上乃木町字宇賀２８４５番４ほか１筆島根県松江市上乃木町字丸山１９９９番３島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１島根県松江市乃白町字岡ノ空５８６番１５島根県松江市上乃木５丁目２１９１番６島根県松江市浜乃木７丁目１番６外島根県松江市乃木福富町字中山７３３番４７島根県松江市嫁島町１０番４島根県松江市宍道町昭和９８番外

参考：近隣駅の地価相場

乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)松江駅(地価相場 60,850円/㎡)玉造温泉駅(地価相場 51,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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