長崎県諫早市天満町２３４番２(諫早駅・本諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,500円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市天満町２３４番２(長崎県諫早市天満町１９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,500円/㎡としました。

長崎県諫早市天満町２３４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市天満町２３４番２
住居表示天満町１９−１１
価格66,500円/㎡
交通施設、距離諫早、600m
地積259㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事業所が多い国道沿いの商業地域
前面道路の状況南15.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格66,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新幹線開業に向けた駅周辺の再開発により需要の拡大が期待される一方、地域の中核店舗の休業状態に変化は無く地価はやや弱含み傾向である。
地域要因の将来予測店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域である。新幹線開業に向けた駅周辺の整備でマンション用地としての需要増大が期待される反面、総需要量に対する懸念も存在し、現在は模様眺めの状態で取引等の動きは弱い。
市場の特性同一需給圏は市内の中心部又は幹線道路沿いに店舗・事業所が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は地場の事業者及び主に九州地区をターゲットとするFC店舗等である。利用の状態は中層の店舗や事業所が主である。新幹線乗入れに伴う諫早駅周辺の再開発とその波及効果への期待が高まっているが、現実には駅前の大型店の休業状態が長引いている事もあり、需要は模様眺めの状態である。取引価格はまちまちで中心的な価格帯は見出せない状況である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

竹房政美氏による調査レポート

不動産鑑定士竹房政美
価格66,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因コンビニの新規出店やマンション用地としての需要は認められるが、事務所用地としての需要は低調であり、地価は依然緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因は見られない。郊外型大型店舗の出店等市中心部商業地域の相対的地位の低下が認められ、依然として需要は弱いが、底値感もあり地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、諫早市内にあって店舗、事務所が存する圏域である。需要者の中心は、自用又は収益用の不動産の利用を目的とする自営業者・個人投資家のほかマンション業者等である。景気低迷の影響から商業地への需要は長らく低迷していたが、近年では底値感からマンション用地を中心に取引が増加傾向にある。当市では商業地の取引が極めて少なく、用途や規模等の個別性により取引価格には幅が認められ、市場での中心的価格帯を判定することは困難である。
一般的要因地域経済の先行きは不透明感が認められるが、景気回復の兆しもあり不動産市場における需要者の物件選別は従来にも増して顕著となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8493789
北緯 130度0458872

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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