神奈川県横浜市保土ケ谷区法泉１丁目３１２番６３(和田町駅・東戸塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
163,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区法泉１丁目３１２番６３(神奈川県横浜市神奈川区法泉１−１７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市保土ケ谷区法泉１丁目３１２番６３ |
| 住居表示 | 法泉１−１７−７ |
| 価格 | 163,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 保土ケ谷、3,200m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
保坂泰久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 保坂泰久 |
|---|---|
| 価格 | 162,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路地で、日照面では優位であるが、他の画地条件は地域内でほぼ標準的であり、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からは遠方だが、住環境が良好で、宅地需要は比較的堅調であるが、周辺地域との競合等もあって、地価は横ばい基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 保土ヶ谷駅からバス圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、相鉄本線沿線で、概ね横浜市保土ケ谷、旭、戸塚区内の住宅地域。需要者の中心は東京、横浜中心部への通勤者で、県外を含む同一需給圏外からの転入もやや見られる。供給は中古住宅と、既存宅地の分割によるミニ開発建売住宅が中心で、ともに限定的である。需要の中心は総額4千万円以下の物件で、最寄駅から遠いこともあって、5千万円台を超える高額物件への需要は期待できない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調だが、消費増税や為替変動の影響による慎重姿勢が見られる。保土ヶ谷区の人口は微増だが、取引市場は堅調に推移している。 |
湯浅浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 湯浅浩 |
|---|---|
| 価格 | 163,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境は良好であるが、最寄り駅からバス便の地域のため需要が弱く、地価は横ばいから下落に転じた。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、相模鉄道本線、同いずみ野線の横浜市内各沿線全域、JR東海道本線、同横須賀線で横浜市内各沿線を圏域とする住宅地域である。需要者は東京都心及び横浜市中心部に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次取得者双方が見られる。バス便利用の分譲住宅地で、利便性がやや劣るため需要の回復はやや鈍い。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3500万円から4500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 保土ケ谷区の人口は微増に転じているが、高齢化が進んでいる。住宅着工数、土地取引件数とも増加傾向で利便性の高い地域の需要が堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4479346 北緯 139度57209 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市磯子区矢部野町４６５番ほか３筆の一部神奈川県横浜市金沢区谷津町２８番２及び２８番３神奈川県横浜市保土ケ谷区今井町字大久保３８０番４神奈川県横浜市保土ケ谷区新井町字稲荷通５８３番２７の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川町字八幡通６３番３８神奈川県横浜市保土ケ谷区狩場町２９２番４３神奈川県横浜市保土ケ谷区狩場町７７番４神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川町字神明通４６６番８外神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ヶ丘１４１番１１神奈川県横浜市保土ケ谷区藤塚町１９８番１０神奈川県横浜市保土ケ谷区西久保町１９１番１外
参考：近隣駅の地価相場
和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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