神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５(東戸塚駅・上星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
167,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５(神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１−４５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５ |
| 住居表示 | 新桜ケ丘１−４５−５ |
| 価格 | 167,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東戸塚、2,800m |
| 地積 | 159㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
保坂泰久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 保坂泰久 |
|---|---|
| 価格 | 166,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からはかなり遠いものの、画地条件が良好で、需要は比較的堅調であるが、周辺地域との競合等もあって、地価は横ばい基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 東戸塚駅バス圏の区画性の良好な住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、相鉄本線沿線で、概ね横浜市保土ヶ谷、旭、戸塚区内の住宅地域。需要者の中心は東京、横浜中心部への通勤者で、県外を含む同一需給圏外からの転入もやや見られる。地域は区画性の良好な地域として成熟し、供給は中古住宅と、既存宅地の分割による建売住宅が中心で、ともに限定的である。需要の中心は総額4千万円以下の物件であるが、画地条件が良好なことから4千万円台を超える高額物件に対しても一定の需要が見込まれる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調だが、消費増税や為替変動の影響による慎重姿勢が見られる。保土ヶ谷区の人口は微増だが、取引市場は堅調に推移している。 |
高木典朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木典朗 |
|---|---|
| 価格 | 167,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路の敷地はほぼ正方形で、地域では標準的な画地である。特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 住環境は優れているものの、最寄駅への利便性に難があるため、需要は必ずしも強くない。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の中規模戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、特別な変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、相模鉄道線沿線駅及びJR横須賀線保土ケ谷駅、東戸塚駅を最寄駅とする中規模低層住宅地域で、需要者は横浜市内又は東京都心部へのサラリーマン層を中心に、圏外からの転入者も見られる。区画が整備された住宅地ではあるが、最寄駅からはやや遠く利便性に難があるため、需要は必ずしも強くない。150㎡前後の土地で2500万円∼3000万円程度、新築戸建住宅は4000万円弱が標準的な価格である。 |
| 一般的要因 | 金融の緩和基調が継続しており、地価動向は一部の地域で堅調な動きがあるものの、利便性の劣る地域では弱含みとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4495341 北緯 139度5636795 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)鶴ヶ峰駅(地価相場 171,000円/㎡)西谷駅(地価相場 173,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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