地域要因

駅に近く利便性、整然性に富む工業地。地域要因の大きな変動はないが、地価の相対的な割安感もあり地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

地下鉄八尾南駅の南側にあり、駅への接近性に優れる区画整然とした工業団地。地域要因に格別の変動はないが、地価の相対的な割安感が見られるようになり、需要が堅調に推移している。

価格決定の理由

標準地周辺や八尾市内の他の工業地の取引事例を多数収集でき、比準価格に高い信頼性を認めることができる。これに対し、当該地域は大阪菓子工業団地として殆どが自用物件で占められており、賃貸市場が未成熟であり、賃料水準の把握が困難であったため収益価格に対する信頼性はやや劣るものと思料される。ここでは比準価格を中心に、収益価格は参考とするに留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心から遠く、住宅選好性が低いので、需要の弱い状況が続き、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されるには至っておらず、自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。事業収支の観点から、標準地に経済合理的な共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや古い木造戸建住宅と低層マンションが混在する住宅地域で、住宅の建て替えも散見されるが地域要因に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需給は安定しており、今後地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

マンションやハイツ等の賃貸建物も見られる住宅地域であり、賃貸市場は形成されているが標準地の画地規模が小さいため経済合理性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、標準地と同じ地下鉄喜連瓜破駅周辺の住環境が類似する住宅地域から居住の快適性を重視する自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められないが、依然として市況は先行き不透明な状況にあり、駅接近性に劣る当地域の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。依然として市況は先行き不透明な状況にある中、当地域は駅接近性にやや劣ることから地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法を適用の上、比準価格を試算した。当該地域及び対象標準地の特性を踏まえると、自用目的の取引が中心であることに加え、対象標準地は画地規模が小さく収益建物の建築・想定が妥当でないことから収益還元法の適用は差し控えた。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。比較的最寄駅から近く、値頃感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状維持で推移するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には、地主が税金対策として建築した賃貸マンションが散見される程度で、投資家が投資目的で新規に土地から購入して建設された収益物件は認められない。一方、当地域は一般住宅を中心とする住宅地域であるため自用目的の取引が多く、市場性を反映した比準価格は高い説得力が認められる。したがって、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区が整然とし、接近条件にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、地下鉄平野駅より徒歩圏内にある区画整然とした住宅地であり、選行性が高く需要は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には収益マンション、文化住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅の取引が主であり、近隣地域内、同一需給圏の類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集した。市場参加者の属性は、自用目的の個人等が中心である為、収益性よりも快適性を追求し市場性を反映した比準価格が重視されている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

阪神高速道路堺方面への延伸計画も小休止の状態にあり、一昨年から続いた土地取得も春先で見送られ、地価は再び下落傾向に戻っている。

地域要因の将来予測

 大中規模の工場等が建ち並ぶ府道沿いの工業地域であり、地域要因に特別な変動要因もなく、当分の間は現状を維持すると予測する。松原市における企業の設備投資意欲は低く、当分地価は下落するものと予測する。

価格決定の理由

 中規模の工場等を中心とする工業地域であり、中大規模資本による事業者の自用目的の取引が中心となり、賃貸市場は熟成の途上にあり、賃料の個別性も強いため市場性の実態を反映した価格形成がなされる傾向がある。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、古くからの既成住宅地域であり、需要は地縁性を有する市内居住者に限定される傾向にある。

地域要因の将来予測

旧集落的色彩の残る住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、建て替え等も散見されるが、概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は、需給動向より小幅ながら下落基調で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

アパートなども散見されるが戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料を収受し得ない既成住宅地域にあるため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性が重視され、取引価格水準を指標に価格が決定される地域と認められるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持し、地価水準については、微減傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件は殆ど無く、投資採算性に適った戸建住宅の賃貸事例も認められない。戸建住宅の自用目的での取引が支配的である。このため、本件評価にあたり、収益価格については試算し得なかった。比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、比準価格でもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加美・長吉地区は、平野駅周辺と比較し利便性が低いことから、地価の下げ幅は縮小傾向にあるものの、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅を中心に一般住宅等が混在する住宅地域で、特段地域要因の変動は認められず、当面現状を維持し推移すると予測する。地価は下げ止まりの様相を見せるものの、引き続き緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には大規模画地が多いため賃貸用共同住宅が多く存するが、家賃支払い能力の限界から、土地価格に見合う賃料形成には至らず、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。また、市場動向を反映した比準価格に比べ、想定項目が多い収益価格は規範性にやや劣ることから、本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として生活利便性は良好であるが、規模が小さく、徐々に既成化している住環境を受けて、地価は下落を継続している。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域（天美西荘園）として熟成し、徐々に既成化の住環境へと推移するものと予測する。地域内の画地規模が小さく、取引は極端に低迷し、地価は下落局面を継続するものと予測する。

価格決定の理由

 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件も少なく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として良好な住環境を保持しつつも、総額的な高位性及び交通施設との接近性に劣位があり、地価は下落を続けている。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地域的には限定的であり、取引は依然として低迷し、地価は微減局面を継続するものと予測する。

価格決定の理由

 収益物件としてアパートの利用は若干見られるものの大半が戸建住宅が多く、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が多い。したがって、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考程度として、代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅から遠い既成住宅地域に存するため、需要は弱く地価はやや下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅から遠い既成住宅地域として熟成している様相を呈しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要は弱く地価はやや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心であるため賃貸市場は未成熟であり、建築コストの上昇等により経済合理性に適う賃貸用共同住宅の想定が現実的ではないところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。駅から近い商業地域ではあるが、繁華性の高い地域からは外れており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中層の店舗付事務所ビル等を中心とした駅前商業地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状の商環境を維持し推移するものと予測される。地価水準については、微減から徐々に下げ止まっていくと予測される。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、投資を目的にした賃貸用不動産の取引は比較的少ない状況にある。本件評価において、比準価格については、平野区及びその周辺に所在する類似地域の取引事例を多数収集し、適正に選択・検討・試算し、高い説得力が認められる。したがって、比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的繁華性が高い路線商業地域では、景況感改善による消費回復もあり不動産需要は持ち直し、地価は下落を脱しほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域が自動車販売会社が多く見られる路線商業地であるので、自用の店舗等が多いが賃貸店舗の需要も見込まれる地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、賃貸用店舗を建設した場合の収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡及び前年価格との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。