地域要因

 地域要因に変動はなく、依然として徒歩圏外の住宅地に対する需要は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、土地利用に特段の変動もないことから、現状と同じく推移するものと予測する。高齢化・人口減少により住宅需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には共同住宅がみられるものの、自用の戸建住宅が多く、収益性が価格形成へ影響を及ぼす程度に賃貸市場が成熟していないことから収益還元法の適用を断念した。当該圏域での取引の中心は、自用目的が支配的であることから、戸建住宅を中心とする不動産市場の実勢相場を反映した比準価格が高い説得力を有する。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。市内中心部に近く、生活利便性に難はないが、画地規模が大きい土地が多く、周辺では敷地の細分化が見られる。

地域要因の将来予測

 市内中心部に近い住宅地域で空地等も見られるが、生活利便性に難は無く、徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。一昨年の豪雨災害の影響は特に見られないが、当面の地価はやや弱含みで推移と予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域及びその周辺には低層の共同住宅も見られるが自用目的での取引が支配的あり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福知山駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域内では宅地供給も見られるが、一昨年来より動きはない。

地域要因の将来予測

 一般住宅を主体に、アパートや事務所利用も見られる住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見られず、今後も現状を維持して推移するものと予測し、当面の地価はやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域には低層のアパートも見られるが自用目的での取引が支配的であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺街路の整備等によって、選好性の強い駅南地区へのアクセスは向上しているが、地価を好転させるまでには至っていない。

地域要因の将来予測

 駅北側の駅前商業地域で、近年は交通利便性に優れる国道9号や区画整理された駅南地区の商業地域に押されてきたが、駅北側の道路整備が進んだことで駅南地区とのアクセスが向上し、地価の下落は落ち着きつつある。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較も妥当であり、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は駅前の既成商業地域であるが、賃貸収益を目的とする取引は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 出店誘致の活動がなされているが、地域要因に大きな影響を与える変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

 近年、アーケードの撤去、出店誘致活動により新規出店が生じたが、依然として繁華性の回復までには至っておらず、需給バランスは弱含みの状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 標準地は既成商業地域内に存するが、自用目的の地元個人事業者・法人等が需要の中心となることから、不動産市況の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。一方、近隣地域内においては、賃貸・投資市場が未成熟で、収益性の観点から価格形成がなされることは少なく、収益価格の説得力はやや劣後する。したがって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、指定基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

広域的に他の郊外型店舗等との競合関係にあるが、府北部を代表する路線商業地域として、需給関係は比較的安定している。

地域要因の将来予測

沿道サービス施設等が集積しつつある路線商業地域で、福知山駅南土地区画整理事業後の利便性向上とともに路線商業地域として熟成しつつあり、地価水準については概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は店舗・事業所等を主体とする地域であるが、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸収益を目的とするテナント物件が少ないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断した。したがって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件が劣る市街地縁辺部の住宅地であり、また、近年は郊外で良質な住宅地の供給も進んでいることから、地価は微減傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。周辺の新規分譲地との競合等もあって、地価水準については微減傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は交通接近条件が劣る一般住宅を主体とする地域であり、居住快適性や地縁選好性を重視する自用目的での取引が中心で、また、公法上の規制等により経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用を断念した。したがって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地であるが、近年は駅南等の新規分譲地からの供給が進んでいる影響もあって、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。周辺の新規分譲地との競合等もあって、地価水準についても微減傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、収益物件としては転出に伴う貸家やアパート等が見られる程度の地域で、居住の快適性や利便性等を重視する自用目的での取引が中心であり、建築費上昇等に伴う賃貸経営収支の不均衡から収益還元法の適用を断念した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び前年指定基準地価格との均衡等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要者の選好度が劣ることに加え、近年は周辺で良質な住宅地の供給が進んでいる影響もあって、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。周辺の新規分譲地による供給圧力を受け、地価水準については弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅用に開発された住宅団地で、収益物件としては転出に伴う貸家が散見される程度の地域である。土地は自用目的での取引を中心とし、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域で収益性が見込めないことを斟酌し、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの既存住宅地域であり、散見される新規分譲地等に比し、比較的規模の大きな既存住宅地の市場流通性は低下している。

地域要因の将来予測

 既成住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価は微減傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は住環境等を重視する自己使用目的の取引が支配的であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としている。なお、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、収益価格が価格形成に及ぼす影響は低位であるため、収益還元法は非適用とした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地外縁部に存する集落地域であり、転入需要も見られず、市場動向に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、貸家に対する需要は極めて少なく、収益性を前提として価格が形成される要素はほとんど無いことから、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 既成の農家集落であり、地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

 既成の農家集落地域であり、土地利用に特段の変動も認められないことから、今後も現状と同様に推移するが、人口減少により不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 標準地は農家住宅を中心とした地域に存しており、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は、自用目的であることから、不動産市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。比準価格の算定に当たっては、同市内の類似性の高い集落に係る事例を採用していることから規範性が認められる。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家住宅地域であり、地域特性、市場動向等に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

 古くからの農家集落地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価は微減傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は旧来からの農家住宅地域で、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、価格形成に与える影響がほぼ認められない収益価格は試算しないものとした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。