京都府福知山市字上紺屋４６番４外(福知山駅・福知山市民病院口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,900円

2017年01月01日に行った京都府福知山市字上紺屋４６番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,900円/㎡としました。

京都府福知山市字上紺屋４６番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市字上紺屋４６番４外
住居表示 
価格65,900円/㎡
交通施設、距離福知山、1,100m
地積136㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模飲食店等が多い既成商業地域
前面道路の状況北22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤心氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤心
価格65,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 出店誘致の活動がなされているが、地域要因に大きな影響を与える変動要因は見られない。
地域要因の将来予測 近年、アーケードの撤去、出店誘致活動により新規出店が生じたが、依然として繁華性の回復までには至っておらず、需給バランスは弱含みの状況で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、福知山市内の商業地域を中心に隣接市の商業地域も含まれるものと把握した。想定される需要者は、規模に応じて様々であるが、地縁を有する個人事業者や法人等が中心となるものと考えられ、外部からの転入はほとんどみられない。中心となる価格帯については、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
一般的要因 人口減少、高齢化に進む中、不動産市況は低調である。大型商業施設への顧客集中の一方で既存商店街の衰退が依然としてみられる。

三嶋達男氏による調査レポート

不動産鑑定士三嶋達男
価格65,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの商店街で、アーケードの撤去により公共空間が広がり、貸店舗に出店が見られた。
地域要因の将来予測当地域は既成商業地域で、アーケードの撤去により公共空間が広がり、また貸店舗に出店が見られるが、スーパーの撤退などにより郊外型店舗、大規模店への顧客流出傾向にある。地価の下落は、当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は本市及び周辺市町で形成される既成商業地域を中心とする圏域である。需要者は地元個人事業者が中心である。国道等の幹線道路沿い店舗や大型商業施設に顧客が流出し、既成商業地域の商環境は出店意欲の減退等で衰退傾向にあったが、地元商店街による活性化事業もあって新規出店も散見される。需要者の業態により選好される規模等が多様であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市域の人口減少、大都市圏からの経済効果の波及などの要因がある。市内の商業施設はやや飽和状態にあるが新規出店があった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2967
北緯 135度1265628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福知山駅(地価相場 51,500円/㎡)福知山市民病院口駅(地価相場 56,400円/㎡)荒河かしの木台駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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