京都府福知山市字長田小字市場４４２番(福知山駅・福知山市民病院口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,900円

2017年01月01日に行った京都府福知山市字長田小字市場４４２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,900円/㎡としました。

京都府福知山市字長田小字市場４４２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市字長田小字市場４４２番
住居表示 
価格27,900円/㎡
交通施設、距離福知山、6,300m
地積525㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する郊外の住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新見憲一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士新見憲一郎
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既存住宅地域であり、散見される新規分譲地等に比し、比較的規模の大きな既存住宅地の市場流通性は低下している。
地域要因の将来予測 既成住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価は微減傾向が継続するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、福知山市の市街地に形成された住宅地域の範囲。需要者は福知山市在住者が中心で、やや地縁性を有するが、周辺で見られる50∼60坪程度の新規分譲地等においては転入需要も認められる。なお、本件のように旧来から存する規模の大きな画地等はやや選好性に劣り、新規分譲地等に比して需要は低迷傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、本件程度の土地で概ね1500万円程度、新規分譲地で1000万円までとなっている。
一般的要因長田野工業団地の出荷額増、京都縦貫道全線開通等の好要因もあるが、豪雨災害の影響も残り、不動産市場は全般的に弱含んでいる。

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格27,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地総合情報システムによると福知山駅を最寄駅とする住宅地域内の物件取引件数は直近1年間で105件、その前の1年間は122件であった。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり高速道路整備による交通の利便性が増しているものの、人口の減少や少子高齢化により地域内の土地に対する需要は漸減し地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は福知山市東部市街地内の類似の住宅地域。需要者は福知山市に居住する個人の一次または二次取得者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者もある。最近は実質賃金が下げ止まっているが、住宅取得能力の回復には結びついておらず、住宅購入マインドは依然として停滞したままで安価な中古物件へ需要がシフトする傾向が続いている。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は対象標準地の規模では1500万円前後とみられる。
一般的要因金融機関による業況DI調査（平成28年9月期）によると本市は前年同期にくらべてかなり悪化し経営上の主な問題点は売上の停滞・減少である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2967
北緯 135度1265628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福知山駅(地価相場 51,500円/㎡)福知山市民病院口駅(地価相場 56,400円/㎡)荒河かしの木台駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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