京都府福知山市字中小字老ノ川３６７番(福知山駅・福知山市民病院口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,900円

2017年01月01日に行った京都府福知山市字中小字老ノ川３６７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,900円/㎡としました。

京都府福知山市字中小字老ノ川３６７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市字中小字老ノ川３６７番
住居表示 
価格14,900円/㎡
交通施設、距離福知山、3,000m
地積549㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に農地が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤心氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤心
価格14,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 既成の農家集落であり、地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測 既成の農家集落地域であり、土地利用に特段の変動も認められないことから、今後も現状と同様に推移するが、人口減少により不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、その範囲を広域的に捉えて福知山市及び綾部市の農家住宅を中心とした農家集落一帯と把握した。想定される需要者は、外部からの転入が少ない地域であることから、地縁性を有する個人が中心となる。少子高齢化、人口減少が進む中、不動産に対する需要は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、需要が少なく取引自体も少ないことから、その中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因 市内の人口減少、少子高齢化が進む中、地元経済の不透明感から、不動産市況は依然として弱含み傾向が継続している。

三嶋達男氏による調査レポート

不動産鑑定士三嶋達男
価格14,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は農家集落地域内で際立った変動はない。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域で、地域要因の変動もないと考えられるので、当分の間、現状維持で推移するが、農業を取り巻く環境によって宅地需要は減退するものと予測される。地価の下落は、当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、福知山市及び周辺市の外延部に位置する農家集落地域を中心とする圏域である。需要者の中心は同集落及びその周辺地域に居住する地縁者・血縁者であり、外部からの転入者は少ない。農業を取り巻く経済環境の悪化、過疎化などにより宅地需要は少ない。価格帯は土地取引が無いなど、その把握は困難である。
一般的要因農業就業人口の減少などにより農家を取り巻く経済環境は低迷を続けており、TPPによる先行き不透明。集落地の需要は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2967
北緯 135度1265628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福知山駅(地価相場 51,500円/㎡)福知山市民病院口駅(地価相場 56,400円/㎡)荒河かしの木台駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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