京都府福知山市字多保市小字廻リ立２２４番(福知山駅・福知山市民病院口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,300円

2017年01月01日に行った京都府福知山市字多保市小字廻リ立２２４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,300円/㎡としました。

京都府福知山市字多保市小字廻リ立２２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市字多保市小字廻リ立２２４番
住居表示 
価格12,300円/㎡
交通施設、距離福知山、7,800m
地積829㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東3.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

新見憲一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士新見憲一郎
価格12,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の農家住宅地域であり、地域特性、市場動向等に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測 古くからの農家集落地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価は微減傾向が継続するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、福知山市を中心に周辺市町も含む農家住宅地域等の範囲。市街化調整区域にあって、需要者は地縁性を有するものが大半を占め、圏外からの転入はほとんどなく、土地取引件数は低調に推移しており、市場において中心となる価格帯は見出せない状況にある。また、農業を取り巻く経済環境等を勘案すれば、総じて低迷傾向の市場特性となっている。
一般的要因長田野工業団地の出荷額増、京都縦貫道全線開通等の好要因もあるが、豪雨災害の影響も残り、不動産市場は全般的に弱含んでいる。

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格12,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地総合情報システムによると福知山駅を最寄駅とする住宅地域内の物件取引件数は直近1年間で105件、その前の1年間は122件であった。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり高速道路整備による交通の利便性が増しているものの、古くからの集落地域内の土地に対する需要は限定的で地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね福知山市およびその隣接市町を含む圏域における集落地域である。需要者は近隣ないし周辺の集落地域に居住する地縁のある個人が中心と見られる。近年周辺地域では住宅地開発は行われておらず中古住宅の取引が中心で、また在来の集落地域であることから共同体意識の強い生活様式が定着しており、同一需給圏外からの需要は少なく、取引自体も少ないのが実態であり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因金融機関による業況DI調査（平成28年9月期）によると本市は前年同期にくらべてかなり悪化し経営上の主な問題点は売上の停滞・減少である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2967
北緯 135度1265628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福知山駅(地価相場 51,500円/㎡)福知山市民病院口駅(地価相場 56,400円/㎡)荒河かしの木台駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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