京都府福知山市末広町１丁目１８番１(福知山駅・福知山市民病院口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った京都府福知山市末広町１丁目１８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

京都府福知山市末広町１丁目１８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市末広町１丁目１８番１
住居表示 
価格112,000円/㎡
交通施設、距離福知山、220m
地積446㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東29.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々勝英氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々勝英
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺街路の整備等によって、選好性の強い駅南地区へのアクセスは向上しているが、地価を好転させるまでには至っていない。
地域要因の将来予測 駅北側の駅前商業地域で、近年は交通利便性に優れる国道9号や区画整理された駅南地区の商業地域に押されてきたが、駅北側の道路整備が進んだことで駅南地区とのアクセスが向上し、地価の下落は落ち着きつつある。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、福知山市及び周辺市の駅前等に形成された比較的繁華性の高い商業地域一帯と判定した。需要者は地元の法人及び個人事業者が中心である。当市の商況は、国道9号沿いの大型小売店舗等が牽引しており、駅北の既成商業地は低迷が続いているが、駅北においても今秋に大型病院が開院するなど好要因も見られつつある。なお、需要者の業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因当市の人口は微減傾向にて推移している。商業地需要は、国道9号や駅南地区への選好性が強く、旧来からの商店街等は低迷が顕著である。

藤原陽氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原陽
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。豪雨災害等以降の依然として需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測駅南地区の商業地域に比し競争力が劣り、駅北地区の商業地域の繁華性は低い。駅北地区は新規出店も少なく、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は底値感もあり若干の下落ないし横這いと予測される。
市場の特性 同一需給圏は福知山市及び京都府北部の圏域で、比較的高度利用可能な商業地等と代替関係が認められる。需要者は福知山市又は京都北部の事業者が中心であるが、一部で各種営業所等の全国展開する法人もみられる。近隣地域は駅南地区の商業地域等に比し競争力が劣り、さらに、近年の豪雨災害の影響等により需要は回復に至らず需要はやや弱含み。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取引価格帯もまちまちで、見出せない状況である。
一般的要因人口は微減傾向。駅南や国道9号の商業地域に比し、駅北地区の既存の商業地域は競争力は劣る。豪雨災害以降、依然として需要は回復していない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2983246
北緯 135度1183108

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福知山駅(地価相場 51,500円/㎡)福知山市民病院口駅(地価相場 56,400円/㎡)荒河かしの木台駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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