地域要因

郊外の古くに造成された調区内造成住宅地域で、新築住宅も見受けられるが、未利用地も多く存しており、土地需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 郊外に住宅地開発された市街化調整区域内の造成住宅地域で、空地も多くみられ、地域要因の変動も少なく、当分の間現状を推移と予測。また商業施設等も距離があり需要は弱く、地価は下落傾向にあると判断される。

価格決定の理由

 当該地域は古くに造成された市街化調整区域の戸建住宅地域で、自己使用が原則であり賃貸建物を想定することが現実的でないところから、収益価格は断念した。また造成後相当期間経過しているため原価法も非適用とした。居住の快適性を目的とした自己使用での取引が中心であるところから、この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、さらに下記の代表標準地との均衡をも考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域で土地利用に特段の変化は見当たらなく、土地需要は限定的であるところから、土地の需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅が主の既成住宅地域で、賃貸市場は熟成していないところから、収益価格は求めなかった。既成市街地のため原価法も非適用とした。比準価格は需要者属性の類似した事例を採用して試算したもので、現下の市場性を反映した規範性を有する価格といえる。この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、日野町内の他の既成住宅地域の価格との関連、さらに下記の代表標準地との均衡をも考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

日野町内にある工業団地であり、地域要因は安定的である。県内の工業地需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域より広域的観点から信頼性のある工業地の取引事例を収集し、要因比較を行って規範性の高い試算価格を得た。一方、収益価格は，県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前の既成商業地域であるが、国道沿いへの顧客流出による空洞化が進行し、店舗需要は減退傾向で地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

近江鉄道日野駅前の近隣商業地域であるが、店舗併用住宅から住宅地への移行が見られるものの、新規店舗の出店等は認められず、需要は低調で、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

駅前の近隣商業地域であるが、自用の店舗併用住宅が多く、商業繁華性が低いことから、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。取引件数が少ないものの、近隣市を含めた代替性の認められる事例から試算した比準価格は取引市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の古くに開発された住宅団地で、未だ空地も多く見られる。依然として需要は弱含みで、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

郊外において古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が劣ること等から需要は弱く、地価水準は弱含みで推移するものと判断する。

価格決定の理由

収益価格については、対象標準地の存する地域は市街化調整区域であるため、公法上の規制からも新規賃貸共同住宅の想定が困難なため求められなかった。比準価格は、対象不動産と類似性を有する価格水準の低い住宅地に係る事例を採用して試算したもので、規範性の高い価格が求められた。よって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

古い造成住宅地域で、土地利用に特段の変化は見当たらなく安定的に推移しているが、当該地域に対する土地需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 古くに開発された区画整然とした住宅地域で、当分の間土地利用は現状推移と予測される。周辺の新規分譲地へ需要がシフトしており、古い造成住宅地に対する需要は弱く、地価水準は下落傾向にあると判断される。

価格決定の理由

 自己使用取引が中心であり、賃貸市場が未熟成のため収益価格は断念した。また造成後相当期間経過しているため原価法も非適用とした。比準価格は自己使用取引が中心の現下の市場性を反映した規範性を有する価格といえる。この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新築住宅需要が継続する一方で売り土地が多く、競売物件も少なからずあるため買い手市場となっている。業者取得では低廉な取引価格がみられる。

地域要因の将来予測

住宅建築が進んだが、未だ空地が多く残存する市街化調整区域の大規模な住宅団地。継続的な需要はあるものの供給過剰が払拭されず、地価は緩やかな下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的による戸建住宅向け住宅団地であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、地域的特性が類似する水口町市街化調整区域の住宅団地の取引事例が得られたため、精度よく求めることができた。比準価格は市場の実態を的確に反映し、信頼性を有する試算価格であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。