滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外(日野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,100円

2017年01月01日に行った滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,100円/㎡としました。

滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外
住居表示 
価格31,100円/㎡
交通施設、距離日野、70m
地積240㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
前面道路の状況北西9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格31,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因駅前の既成商業地域であるが、国道沿いへの顧客流出による空洞化が進行し、店舗需要は減退傾向で地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測近江鉄道日野駅前の近隣商業地域であるが、店舗併用住宅から住宅地への移行が見られるものの、新規店舗の出店等は認められず、需要は低調で、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日野町及び周辺市町の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要は、地元個人事業者が中心である。駅に近いものの、駅利用者は少なく学生が中心で、大型店の進出による国道沿いへの顧客の流出が著しく、又、旧市街地における大型店舗の撤退も見られ、既成商業地の商業繁華性の衰退は続いている。中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、概ね土地単価で10万円／坪前後であると考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた弱含みの状態にある。日野町の既成商業地の繁華性の衰退は著しい。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格31,000円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因既成商業地域であり、店舗出店もなく、商業中心地が国道307号松尾北交差点付近に移行しつつあり、これに伴い需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 駅前の県道沿いに低層店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域。当該地域は繁華性が低く、国道307号線の松尾北交差点付近の商業施設に顧客が移行しつつあり、これに伴って地価は下落傾向の状態にあると判断される。
市場の特性 同一需給圏は当町及び隣接市町等の商業地域。需要者は同一需給圏内の自己使用目的の地元居住者が中心と思料されるが、需給共に弱く、取引が極めて少ない。よって市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）240㎡で650∼750万円程度と判断される。
一般的要因日野町の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあり、既成商業地域への投資は低い状態にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0180025
北緯 136度2460433

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日野駅(地価相場 15,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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