滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５(日野駅・朝日野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,900円

2017年01月01日に行った滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,900円/㎡としました。

滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５
住居表示 
価格11,900円/㎡
交通施設、距離日野、1,900m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南東10.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格11,800円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南東）で優るところから、競争力が優る。個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の古くに造成された調区内造成住宅地域で、新築住宅も見受けられるが、未利用地も多く存しており、土地需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 郊外に住宅地開発された市街化調整区域内の造成住宅地域で、空地も多くみられ、地域要因の変動も少なく、当分の間現状を推移と予測。また商業施設等も距離があり需要は弱く、地価は下落傾向にあると判断される。
市場の特性 同一需給圏は当町等の市街化調整区域内の造成住宅地域。周辺市等への通勤者等が主要な需要者である。当該地域は未利用地が多く存在しており、供給過剰傾向で需要は弱い。なお取引にも事情が存し、取引価格にバラツキが見受けられるところから、市場の中心価格帯の把握が困難な状態にあるが、土地（更地）としては165㎡で200万円程度と推定される。
一般的要因日野町の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあり、不動産需要はまだまだ弱い状態である。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格11,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、方位がやや優れるため競争力の程度もやや優る。
地域要因古くに開発された郊外の市街化調整区域内団地で、未だ空地も見られる。依然として需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外に古くに開発された市街化調整区域内の住宅団地で、地域要因に変動はない。最寄商業施設等からも離れており利便性が劣ること等から需要は弱く、地価水準は引き続き下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は日野町及び周辺市町に所在する価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は、日野町内の既成住宅地域からの住み替えを目的とした個人である。市場の需給動向としては、郊外の住宅団地内の土地需要はあるものの空地も多く供給過多の状態にあり、地価は下落基調にある。売主の事情等により取引価格にばらつきが見られるため、取引の中心価格帯の把握はやや困難であるが、200㎡程度の土地で総額200万円∼250万円程度であると判断する。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。日野町における人口は微減傾向で推移しており高齢化率も高まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生竹林,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0028259
北緯 136度2215075

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日野駅(地価相場 15,900円/㎡)朝日野駅(地価相場 13,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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