滋賀県蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２(朝日野駅・日野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,600円

2017年01月01日に行った滋賀県蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,600円/㎡としました。

滋賀県蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２
住居表示 
価格11,600円/㎡
交通施設、距離朝日野、3,000m
地積331㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.5m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格11,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動は無い。
地域要因郊外の古くに開発された住宅団地で、未だ空地も多く見られる。依然として需要は弱含みで、地価は下落基調にある。
地域要因の将来予測郊外において古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が劣ること等から需要は弱く、地価水準は弱含みで推移するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は日野町及び周辺市町に所在する価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は、日野町内の既成住宅地域からの住み替えを目的とした個人である。市場の需給動向としては、郊外の住宅団地内の土地需要はあるものの空地も多く供給過多の状態にあり、地価は下落基調にある。取引事情等により取引価格にばらつきが見られるため中心価格帯の把握はやや困難であるが、300㎡程度の土地で総額300万円∼400万円程度であると判断する。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。日野町における人口は微減傾向で推移しており高齢化率も高まっている。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格11,600円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因古くに造成された郊外の調区内の住宅地域で、未利用地も多く存しており、土地売買は見受けられるものの、土地需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 郊外に住宅地開発された市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の変動も少なく、当分の間現状のまま推移すると予測。また商業施設等へも距離があり需要は弱く、これに伴って地価は下落傾向にあると判断される。
市場の特性 同一需給圏は蒲生郡等の市街化調整区域の造成住宅地域と判断される。需要者は当該地域に地縁を有する人及び居住者が中心である。郊外の市街化調整区域の造成住宅団地は未利用地が多く、供給過剰気味で需要は弱い。なお取引にも事情があり、取引価格にバラツキが存し、市場の中心価格帯の把握が困難であるが、土地（更地）としては330㎡で400万円前後が市場の中心価格帯といえる。
一般的要因日野町の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあり、不動産需要はまだまだ弱い状態である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0344613
北緯 136度2307614

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県蒲生郡日野町大字松尾字里ノ内５３４番滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字野郷４４６番１滋賀県蒲生郡日野町大字大谷字東山３４１番１０外滋賀県蒲生郡日野町大字内池字楠台４４７番外

参考：近隣駅の地価相場

朝日野駅(地価相場 13,100円/㎡)日野駅(地価相場 15,900円/㎡)朝日大塚駅(地価相場 25,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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