滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７(水口松尾駅・水口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,900円

2017年01月01日に行った滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,900円/㎡としました。

滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７
住居表示 
価格15,900円/㎡
交通施設、距離水口松尾、4,000m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

大住元肇氏による調査レポート

不動産鑑定士大住元肇
価格15,900円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する北東向き中間画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。格差率に変動はない。
地域要因新築住宅需要が継続する一方で売り土地が多く、競売物件も少なからずあるため買い手市場となっている。業者取得では低廉な取引価格がみられる。
地域要因の将来予測住宅建築が進んだが、未だ空地が多く残存する市街化調整区域の大規模な住宅団地。継続的な需要はあるものの供給過剰が払拭されず、地価は緩やかな下落で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水口町や甲南町の郊外に存する市街化調整区域の住宅団地。周辺事業所の勤務者や賃貸住宅からの転出者が需要者の中心。相対的に予算低位の一次取得者が新築住宅を求める。売却希望者が多いため需給が不均衡。中心価格帯は土地300万円∼400万円、新築住宅で2000万円程度。1000万円までの中古住宅の需要があり、競落物件やリフォーム物件の転売市場が併存。団地内の位置、道路との高低差、形状、方位等による価格差が大きい。
一般的要因県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。甲賀市の人口は減少継続、世帯数は増加。宅地需要は水口町中心部に偏り、旧町間の格差が顕在。

桃瀬公成氏による調査レポート

不動産鑑定士桃瀬公成
価格15,900円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。
地域要因旧水口町丘陵地の大規模造成団地で、未だ未利用地が多く土地利用は停滞している。但し地価は相当程度落ちており底値圏にある。
地域要因の将来予測 旧水口町市街地北方の山間部に開かれた大規模な住宅団地で、徐々に土地利用は進んでいるものの未だ空地の多い状態であり、当面は現状を維持するものと予測される。地価はすでに低い水準にあり下げ止まりつつある。
市場の特性 同一需給圏は旧水口町及び周辺市町の山間域に開発された造成住宅地域として把握され、需要者は当該市町の事業所に勤務する一次取得者が中心とみられる。企業誘致を睨んだ大規模開発が多く、住宅建設は徐々に進んでいるが、供給超過から地価は下落調整が続き底値圏にある。標準的な価格水準は土地300万円前後、中古戸建が1000万円までとなっている。その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
一般的要因山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9976938
北緯 136度1801953

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲賀町大字小佐治字西馬場２５３４、２５３５番合併滋賀県甲賀郡水口町大字山字菅谷２５８９番６１滋賀県甲賀郡甲賀町大字小佐治字中村１７０４番１７０５番合併外滋賀県甲賀市水口町松尾字ヒヤケ６６４番１８

参考：近隣駅の地価相場

水口松尾駅(地価相場 34,350円/㎡)水口駅(地価相場 45,250円/㎡)水口石橋駅(地価相場 50,500円/㎡)水口城南駅(地価相場 63,800円/㎡)日野駅(地価相場 15,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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