地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として完全に熟成しており、外部からの流入も少なく、特に地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の住宅地域としてすでに熟成済みであり、地形的な制約から周辺部への拡大も見込まれず、志段味地区の熟成に伴い、外部からの流入の余地が少ないことから、当面は現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は守山区北西部の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

庄内川堤防の近くに所在する住宅地域で、災害リスク等を内包しており、価格競争力はやや弱い。地域要因に特段の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

事務所等も介在する既成の住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。価格競争力はやや弱く、地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としておおむね熟成しており、既存建物の建替え、小規模な戸建分譲等が中心で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本とし、代表標準地との検討結果を十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無いが、市内中心部の住宅地に対する堅調な需要から地価は上昇。

地域要因の将来予測

居住用建物がほぼ建ち並ぶ住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給動向及び地価は安定的に推移と予測。

価格決定の理由

アパート等が混在するものの戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、住環境は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場跡地等に建売住宅が増え、住宅地化が進行している。買物等の利便施設も整備され、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と中小工場等が混在する住宅地域であり、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模が小さく共同住宅等の賃貸経営には不向きである。また、近隣地域では戸建住宅、小工場等の利用が中心であり、不動産需要も自用目的のものが大半であるため収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映し実証的な比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に農地等も見られるが、春日井駅から徒歩圏内の立地にあるため需給ともに堅調で、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内ではアパート等が見られるものの、収益物件取得を目的とする土地取引は殆ど見られず、周辺実勢相場に基づき、価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は非常に少なく、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。