地域要因

埼玉県境付近に位置するが、日暮里・舎人ライナー開通後8年余経過。増便等のダイヤ改正により交通利便性が増大している。

地域要因の将来予測

足立区北縁部に属し格別の変動要因がないので現状の低層住宅地としての利用状況が継続されるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された取引事例をもとに試算しており実証的である。収益価格は対象地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定して試算した価格である。共同住宅等も見受けられるが需要の中心は自用での取引である。また収益性より居住快適性が志向される地域である。よって自用目的の取引事例から求められた市場性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

見沼代親水公園駅から徒歩圏の住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。

地域要因の将来予測

一部に駐車場が見られる地域であるが、低層住宅地として熟成している。当面は大きく変化することはないが、長期的には空地が宅地利用へと転用され、今後も住宅地域としての熟成度が高まるものと予測される。

価格決定の理由

地域は一般住宅が多く、共同住宅等も見られる住宅地域である。類似地域より規範性の高い取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格が求められた。一方、地域的に賃料水準が低いことを反映して収益価格は比準価格よりも低く求められた。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近傍の島忠ホームズが開業により利便性が向上し、相対的引き合いは強含みの傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、投資採算性を反映した価格形成がなされる地域ではない為収益価格は低位に求められたと判断される。一方主たる需要者が戸建住宅用地として居住利用を目的とする個人である点を勘案すると現実の相場水準を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。従って本件では比準価格を中心として代替標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

本件は既存住宅地域にあって戸建住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は戸建住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるものと思われるので、周辺における土地の取引価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模開発による建売住宅が多くみられ、農地、駐車場等の宅地利用されていない土地が減少しつつある。

地域要因の将来予測

宅地利用されていない土地が多く見られる混在住宅地域である。建売住宅を中心に小規模住宅が増加しており、将来的にもこの傾向は続くものと予測され、地価は緩やかな上昇傾向で推移して行くと予測する。

価格決定の理由

比準価格の試算では周辺類似地域において規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は戸建住宅を目的としたものが中心であるが、近隣地域及び周辺地域には地主等が所有するアパートも多く見られ、近年は賃貸需要も増加している。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視するが収益価格も参酌し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠い郊外の住宅地域であるが、徒歩圏住宅地と同様、景気回復に伴い需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート需要も見込めるものの、戸建住宅需要を中心とする駅から遠い郊外の住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中小規模の工場・倉庫等が連たんする地域であり、収益物件の取引も存するが、基本的に自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、工場地の代表標準地のみならず、その周辺の混在地域・住宅地域の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅や工場が建ち並ぶ地域で、地域要因には特別の変化はない。地価は下落傾向であったが、安定基調になっている。

地域要因の将来予測

一般住宅や工場等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現在の利用状況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から遠く、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は川口市郊外の一般住宅の多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 川口市郊外の住宅地域に存しており、周辺にはアパート等も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域との地理的類似性、地域的特性等の類似性を具備した事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外の住宅地であり、需要は限定的で、需要の増加は見られない。

地域要因の将来予測

最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向は最寄駅からやや距離があり概ね横ばい程度である。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパートが見られる住宅地であるが、収益物件は地主の資産運用が多く、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土地取引は自用の一般住宅地としての取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場における取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、周辺地域に比べて上位の住宅地域である。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的の賃貸住宅も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は少ない。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は多く、賃貸需要も旺盛である。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。