東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１(舎人駅・舎人公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


214,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１(東京都足立区古千谷本町２−２２−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を214,000円/㎡としました。

東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
住居表示古千谷本町２−２２−２５
価格214,000円/㎡
交通施設、距離舎人、580m
地積101㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況東7.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有沢範芳氏による調査レポート

不動産鑑定士有沢範芳
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。区道に面した標準的規模の画地であり、競争力は普通である。
地域要因小規模開発による建売住宅が多くみられ、農地、駐車場等の宅地利用されていない土地が減少しつつある。
地域要因の将来予測宅地利用されていない土地が多く見られる混在住宅地域である。建売住宅を中心に小規模住宅が増加しており、将来的にもこの傾向は続くものと予測され、地価は緩やかな上昇傾向で推移して行くと予測する。
市場の特性同一需給圏は足立区西部の比較的地価水準の低い住宅地域である。需要者は足立区内及びその周辺区在住の個人が中心であるが、足立区内在住の個人の割合が大きい。駐車場や作業所等が見られる住宅地域で、建売住宅を中心に土地の需給関係は安定している。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で3000万円台前半、4000万円以上では需要が大きく減少する。また土地のみの供給は少ないが総額的には2000万円前後と思料される。
一般的要因景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。

山口敏和氏による調査レポート

不動産鑑定士山口敏和
価格214,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因舎人駅に比較的近い住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられないが、空地は将来は宅地開発されていくと推察される。
地域要因の将来予測当該地域は、低層の戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は、当面は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は日暮里・舎人ライナーの環七以北の駅を最寄駅とする住宅地域を中心とした圏域で、主たる需要者は区内在住又は地縁的選好性のある自己使用目的の一次取得者である。当該地域は一般住宅、アパート等の混在する地域である。地域は交通接近条件が比較的良好な他の圏域と比較した場合の割安感により建売住宅等の需要が安定している。建売住宅の中心価格帯は3，000万円から3，000万円半ば程度である。土地で2，000万円前後である。
一般的要因人口・世帯数ともに増加傾向。取引件数は減少傾向、取引価格は上昇しているが、地域により差がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8039212
北緯 139度7744334

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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