埼玉県草加市柳島町字谷置２７１番１０(谷塚駅・草加駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


104,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市柳島町字谷置２７１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

埼玉県草加市柳島町字谷置２７１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市柳島町字谷置２７１番１０
住居表示 
価格104,000円/㎡
交通施設、距離草加、1,800m
地積100㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格104,000円/㎡
個別的要因東道路で快適性に優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地であり、需要は限定的で、需要の増加は見られない。
地域要因の将来予測最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向は最寄駅からやや距離があり概ね横ばい程度である。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で概ね草加市、越谷市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅から徒歩圏外であることから横這い傾向である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約120㎡程度で1，400万円前後、新築戸建住宅で3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因東武伊勢崎線の中核市で、人口は増加傾向を持続し、土地取引件数は概ね横這い傾向である。地価は交通利便性に優れる地域での上昇が見られる。

安川千春氏による調査レポート

不動産鑑定士安川千春
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因草加バイパス以西の住宅地域にあり、やや利便性に欠けるものの、相対的割安感から地価水準は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、当分は現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の草加市、越谷市、川口市等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市居住の一次取得者層が主流である。最寄駅徒歩圏外にあるが、草加バイパス以西の住宅地域は相対的割安感から需要は堅調で需給関係は比較的安定している。土地は120㎡程度で1200∼1500万円程度、新築戸建ては2500∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、当管内でもタイムラグを伴って経済政策の効果が徐々に顕在化し、地価水準は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度821319
北緯 139度7889122

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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