埼玉県草加市遊馬町字新田北通６２０番５(見沼代親水公園駅・舎人駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


118,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市遊馬町字新田北通６２０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を118,000円/㎡としました。

埼玉県草加市遊馬町字新田北通６２０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市遊馬町字新田北通６２０番５
住居表示 
価格118,000円/㎡
交通施設、距離見沼代親水公園、1,200m
地積100㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅にアパート等の混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格118,000円/㎡
個別的要因南西道路で日照は良好である。
地域要因近傍の島忠ホームズが開業により利便性が向上し、相対的引き合いは強含みの傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は舎人ライナー線の各駅を勢圏とする草加市南西部と川口市東部の住宅地域であり、需要者は圏内の1次取得者が中心となる。小規模戸建住宅が供給の主体であり、都心への接近性も良好な為需要は底堅い。市場における中心価格帯は30坪∼40坪程度の土地で1，200万∼1，400万程度、新築戸建住宅で2，000万円台後半である。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体が活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

鈴木正人氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正人
価格118,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に見られない。南西道路で良好な居住環境（日照）から不動産の選好性に優れる。市場競争力は上位。
地域要因新駅開設以来乗車数が毎年伸び、大型店舗島忠ホームズも開店した。居住環境が好転し、価格は強含み傾向。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の住宅地域で、日暮里舎人ライナー線開設以来、大型店舗等が開業し徐々に住宅地の熟成度が増している地域。小規模住宅、アパート混在の現状の特性を維持しつつ推移する地域。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線の概ね草加市を中心とし、川口市を含む圏域存する郊外型の住宅地域。需要者の中心は、同圏域に存する一次取得者が中心である。市場好転の景気動向があり、地域要因の向上もあって、当地区では地価の上昇傾向が強まって、需給も強含みとなっている。土地は、1，200万円前後、総額3，000万円弱の物件が需要の中心となっている。
一般的要因金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8207907
北緯 139度778552

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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