地域要因

戸建住宅が密集する古くからの住宅地域で、区画の整う住宅地域に比して需要は弱い。地価は下落が継続するも底値感から微減で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は小規模画地で駐車場を付設したアパートの建築が困難である等の理由から、標準地と同規模画地に対する賃貸投資目的の土地需要は見込まれないため、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの商店街であるが、大型店舗等への顧客の流出が激しく、閉店した店舗も多数あり、商況は衰退の一途を辿り、地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

大型の日用品小売店舗のほか沿道型商業施設等へ顧客の流出が進み、閉店店舗が目立ち、新規出店も見込めず、当該地域は衰退の一途を辿るものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三崎地区・松岸地区の路線商業地域に顧客が流出し、銚子駅前の中心商業地が衰退傾向にある中、不動産需要は低迷し、地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

隣接する中心商業地域における核店舗の閉店、路線商業地域への顧客流出等の影響により、漸次衰退傾向と予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭隘な道路沿いに戸建住宅が密集する住宅地域で、区画の整う住宅地域に比して需要は弱く、今後も地価の下落傾向が継続すると見込まれる。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地規模では駐車場を付設したアパートの建築が困難である等の理由から、標準地と同規模画地に対する賃貸投資目的の土地需要は見込まれないため、収益還元法の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道124号線背後地であり、店舗等の利便性は比較的良好である。漁業関係工場等も多く、居住環境にやや難がある。

地域要因の将来予測

当該地域は、良好な住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 小規模開発を繰り返して形成された住宅地であり、国道124号線背後において、宿泊施設・店舗等も混在しており、神栖市（旧波崎町）内において住宅地としてはやや低位に位置する。戸建住宅が中心であり、アパート等は少ない。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、収益価格は個別的要因から算出せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

銚子駅近くの良好な居住環境を維持する戸建住宅地域であるが、このところ新規需要はやや弱含んでおり、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地規模では駐車場を付設したアパートの建築が困難である等の理由から、標準地と同規模画地に対する賃貸投資目的の土地需要は見込まれないため、収益還元法の適用は断念した。需要者は自己居住目的の地元在住者が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

顧客吸引力に欠けて商況が振るわない路線商業地域であり、新規出店は見込めないが、底値感から地価は微減傾向で推移すると見込まれる。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であるが、自動車利用が可能な店舗用地が少なく、イオンショッピングセンターを核とする商業地域への顧客の流出等により、新規出店は見込めず、商況は衰退傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧波崎町内の国道124号線近接の立地から、店舗等の利便性は比較的良好である。但し主要道路への通過道路沿いであり、居住環境にやや難がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来から存する住宅地であり、国道124号線背後における立地から、店舗等も至近であり、神栖市（旧波崎町）内において住宅地としてはほぼ中位に位置する。戸建住宅が中心であり、単身者用のアパート等も散見される。快適性を重視する住宅地域であるので、市場性がより反映された比準価格を採用するものとし、結果として低位となった収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、需要者が限定されるため、市場における需要は乏しく、需給は弱く、地価も依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は農家住宅を主とする既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内農家住宅地の需要は乏しく、今後の地価水準は弱含みにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は農家住宅、一般住宅等が散在する既成の住宅地域で、地域内においてアパート等の収益物件は皆無で、自己利用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。対象標準地の地域特性等を踏まえると客観的かつ実証的な比準価格は相応の説得力を有する価格と判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。