茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１(銚子駅・仲ノ町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１
住居表示 
価格19,400円/㎡
交通施設、距離銚子、2,700m
地積191㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、店舗、工場等の混在する地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

説田賢哉氏による調査レポート

不動産鑑定士説田賢哉
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因旧波崎町内の国道124号線近接の立地から、店舗等の利便性は比較的良好である。但し主要道路への通過道路沿いであり、居住環境にやや難がある。
市場の特性 同一需給圏は、JR成田線で、概ね神栖市（旧波崎町）の圏域である。需要者の中心は神栖市及び隣接する千葉県の一部であると推定される。景気が回復傾向にある中においても、大規模土地区画整理事業地の存在により、需給は依然弱含みである。対象地と同様の敷地規模で300∼450万円程度、新築の戸建て物件は2000万円前後程度が需給の中心である。
一般的要因アベノミクスの効果が発現し、円安・株高傾向にシフトし、景気に好転の兆しが認められ、地価へも徐々に影響が及ぶものと予想される。

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後のやや雑然とした混在地域。一定の生活利便性は認められるが、地元需要が主流で、不動産市場は収縮傾向にある。
地域要因の将来予測国道背後の住宅、店舗等が混在する地域として概ね熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。旧市街地の選好性は弱まっており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神栖市を中心に隣接市内の住宅・商業施設・事業所等が混在する地域一帯。近隣地域は用途の多様性が認められるが、地域経済の回復の遅れから業務用施設用地としての需要は年々少なくなっており、需要者は旧波崎地区の住宅需要者が中心であり、千葉県からの流入も散見される。旧波崎地区では需給ともに少なく、需要の中心となる価格帯は、土地が60坪程度で400万円程度、新築戸建は概ね2000万円程度である。
一般的要因人口は概ね横這い乃至は微増、世帯数は微増、不動産取引件数及び住宅着工件数は期間によりややバラツキはあるものの概ね増加傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7453776
北緯 140度8272903

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県鹿島郡神栖町木崎字大山２５５７番４外茨城県鹿島郡波崎町字豊ケ崎９１７８番３茨城県鹿島郡波崎町字明神前８９３８番茨城県鹿島郡神栖町大字深芝字南３丁目４番５内茨城県鹿島郡神栖町神栖１丁目６５番１８７外茨城県神栖市波崎字銘畑７３５５番５外茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１茨城県神栖市波崎字本郷新田８３８２番１内茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外

参考：近隣駅の地価相場

銚子駅(地価相場 36,500円/㎡)仲ノ町駅(地価相場 36,500円/㎡)観音駅(地価相場 35,850円/㎡)本銚子駅(地価相場 40,100円/㎡)松岸駅(地価相場 28,350円/㎡)笠上黒生駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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