茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３(仲ノ町駅・銚子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,700円

2017年01月01日に行った茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,700円/㎡としました。

茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
住居表示 
価格15,700円/㎡
交通施設、距離銚子、3,200m
地積125㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

説田賢哉氏による調査レポート

不動産鑑定士説田賢哉
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因国道124号線背後地であり、店舗等の利便性は比較的良好である。漁業関係工場等も多く、居住環境にやや難がある。
地域要因の将来予測当該地域は、良好な住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR成田線で、概ね神栖市（旧波崎町）の圏域である。需要者の中心は神栖市及び隣接する千葉県の一部であると推定される。景気が回復傾向にあるが、大規模土地区画整理事業地の存在により、需給はやや弱含みである。対象地と同様の敷地規模で200∼400万円程度、新築の戸建て物件は1000万円台後半程度が需給の中心である。
一般的要因アベノミクスの効果が発現し、円安・株高傾向にシフトし、景気に好転の兆しが認められ、地価へも徐々に影響が及ぶものと予想される。

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の特段の変動はないが、空き家等が目立ち、住環境がやや劣るため、需要は弱く、地価も依然として下落基調で推移している。
地域要因の将来予測低層住宅地域として格別の変動要因はなく、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。既成住宅地の需要は乏しく、当面の地価水準はやや弱含み傾向にて推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね神栖市内の戸建住宅を中心とする既成住宅地域一円で、需要者の中心は同一需給圏内に居住する30∼40歳代の住宅の一次取得者層で、神栖市旧波崎地区居住者の需要が多く、一部に千葉県銚子市居住者の需要も見られる。近隣地域は住環境がやや劣り、住宅地としての競争力が弱く、需要も低迷傾向にあり、地価は依然として下落基調にある。土地は300∼400万円程度が需要の中心とみられ、新築の戸建物件は供給が少ない状況にある。
一般的要因神栖市旧波崎地区の市街化区域は、不動産取引が少ないが、需給はほぼ均衡しており、格別の変動要因も見当たらない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7463994
北緯 140度8349237

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県鹿島郡神栖町木崎字大山２５５７番４外茨城県鹿島郡波崎町字豊ケ崎９１７８番３茨城県鹿島郡波崎町字明神前８９３８番茨城県鹿島郡神栖町大字深芝字南３丁目４番５内茨城県鹿島郡神栖町神栖１丁目６５番１８７外茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１茨城県神栖市波崎字本郷新田８３８２番１内茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外

参考：近隣駅の地価相場

仲ノ町駅(地価相場 36,500円/㎡)銚子駅(地価相場 36,500円/㎡)観音駅(地価相場 35,850円/㎡)本銚子駅(地価相場 40,100円/㎡)笠上黒生駅(地価相場 40,100円/㎡)西海鹿島駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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