茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外(銚子駅・仲ノ町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,750円

2017年01月01日に行った茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,750円/㎡としました。

茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
住居表示 
価格6,750円/㎡
交通施設、距離銚子、6,000m
地積1,030㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格6,750円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とする既成住宅地域で、需要者が限定されるため、市場における需要は乏しく、需給は弱く、地価も依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅を主とする既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内農家住宅地の需要は乏しく、今後の地価水準は弱含みにて推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は概ね神栖市内の農家住宅を中心とする古くからの集落地域一円である。需要者の中心は神栖市旧波崎地区内の居住者が大部分を占め、同一需給圏外からの転入は殆ど見受けられない。需要者は地縁・血縁関係を有する者が大部分を占め、需要は乏しく市場性は劣る。同種の不動産取引も少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況であり、今後も同様の状況が続くものと思料される。
一般的要因市街化調整区域内既存住宅地の需要は乏しく、地価の下落基調が続いている状況に変化はない。

今泉千恵氏による調査レポート

不動産鑑定士今泉千恵
価格6,750円/㎡
個別的要因規模・形状等は標準的であり、個別的要因の著しい変動はない。
地域要因農家集落地域として熟成度が高く、この一年間に地価を牽引する特段の地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、神栖市郊外部を中心とする市街化調整区域内の農家集落地域で、需要者は主として当地区に地縁的選好性を有する地元の子弟・農業従事者等である。当地域は旧波崎町エリアの地域コミュニティが強い集落地域であり、地域内の土地利用は旧来からの農家住宅や一般住宅が大半で、第三者による取引件数は少なく供給も少ない。需要の中心となる価格帯は坪単価で2万∼3万円程度と推察する。
一般的要因神栖市の人口は近年ほぼ横ばい傾向にあり、地価も横ばいないし下落幅縮小傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7453776
北緯 140度8272903

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県鹿島郡神栖町木崎字大山２５５７番４外茨城県鹿島郡波崎町字豊ケ崎９１７８番３茨城県鹿島郡波崎町字明神前８９３８番茨城県鹿島郡神栖町大字深芝字南３丁目４番５内茨城県鹿島郡神栖町神栖１丁目６５番１８７外茨城県神栖市波崎字銘畑７３５５番５外茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３茨城県神栖市波崎字本郷新田８４７０番１茨城県神栖市波崎字本郷新田８３８２番１内

参考：近隣駅の地価相場

銚子駅(地価相場 36,500円/㎡)仲ノ町駅(地価相場 36,500円/㎡)観音駅(地価相場 35,850円/㎡)本銚子駅(地価相場 40,100円/㎡)松岸駅(地価相場 28,350円/㎡)笠上黒生駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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