千葉県銚子市和田町１１番４(本銚子駅・観音駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,800円
2017年01月01日に行った千葉県銚子市和田町１１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県銚子市和田町１１番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 銚子、1,800m |
| 地積 | 119㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗等が建ち並ぶ既成の普通商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柳堀文彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳堀文彦 |
|---|---|
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 古くからの商店街であるが、大型店舗等への顧客の流出が激しく、閉店した店舗も多数あり、商況は衰退の一途を辿り、地価下落が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型の日用品小売店舗のほか沿道型商業施設等へ顧客の流出が進み、閉店店舗が目立ち、新規出店も見込めず、当該地域は衰退の一途を辿るものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を銚子市内の普通商業地域、近隣商業地域等と判定。需要者は、店舗又は店舗併用住宅として自己使用目的の地元個人事業者又は零細企業等が中心。大型小売店舗や沿道型商業施設等に顧客が流出しており、商店街を始めとする既成商業地域の商況は衰退傾向にあり、店舗用地の需要は弱い。供給は、未利用地や中古物件が中心。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね40千円／㎡∼50千円／㎡となっている。 |
| 一般的要因 | 漁業・観光等が中心の地域経済の低迷、少子化等による人口減少が影響し、不動産需要は全般的に弱含みで、今後もこの状況が継続すると見込まれる。 |
石上史明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石上史明 |
|---|---|
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 市内中心部からの交通利便性についてやや劣る既存の商業地域であり、新規出店需要は弱く、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 人口減少等により、商況は低迷しており、徐々に衰退傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は銚子市内の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に営業基盤を有する法人及び個人事業者である。需要は弱く、新規出店がないなかで閉店する店もあり、繁華性は徐々に低下している。商店街の商況は低迷しており、商業地としては衰退傾向にある。取引の中心となる価格帯は、40，000円／㎡∼45，000円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向にあり、少子高齢化の傾向が継続している。法人を中心に不動産投資は低調で、地価はやや弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7329487 北緯 140度8434335 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県銚子市新生１丁目２１番外千葉県銚子市栄町２丁目１２７６番４千葉県銚子市栄町４丁目１５３８番２千葉県銚子市北小川町２４５７番６千葉県銚子市愛宕町２９６５番４千葉県銚子市西芝町１０番２１千葉県銚子市明神町２丁目２７１番外千葉県銚子市馬場町５番２千葉県銚子市橋本町２２４５番２外茨城県鹿島郡波崎町字豊ケ崎９１７８番３茨城県神栖市波崎字銘畑７３５５番５外
参考：近隣駅の地価相場
本銚子駅(地価相場 40,100円/㎡)観音駅(地価相場 35,850円/㎡)仲ノ町駅(地価相場 36,500円/㎡)笠上黒生駅(地価相場 40,100円/㎡)銚子駅(地価相場 36,500円/㎡)西海鹿島駅(地価相場 40,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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