地域要因

豊島区と文京区の区境付近に位置し住宅のほか作業所等も見られる混在地域である。住宅需要は底堅く、景気回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅・アパート・作業所等が混在する地域に位置し、自用目的の取引が中心であることから、需要者は居住の快適性や利便性を重視する傾向にあると判断される。このような地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低めに試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区北部の街路連続性がやや劣る既存の住宅地域である。一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近の戸建て住宅中心の閑静な住宅地で、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

住環境、利便性ともに良好な住宅地で、規模のまとまった画地は徐々にマンション用地等に転換されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣は、目白通り背後の交通利便性に優る戸建住宅の多い住宅地域で共同住宅等も散見される。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

JR山手線高田馬場駅及び東京メトロ東西線高田馬場駅への接近性に恵まれており、通行量は多く繁華性を有し、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変動はないので、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅接近性に恵まれており、中層の店舗兼事務所ビルが多く見受けられる地域である。需給は比較的堅調である。周辺類似地域内の多数の取引事例から求められた、実証的で説得力の高い比準価格にやや重きを置き、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区南部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価はやや強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ同一需給圏内の公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、雑司が谷駅の熟成に伴い、当該地域の相対的位置は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は繁華性に欠ける商業地域である。近隣地域の立地条件からは賃貸収益目的の取引も想定されるが、標準地は行政条件等の制約があり、収益価格はやや低位に試算される結果となった。よって純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、自用または自社利用を含む利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地縁的選考性のやや強い地域であり、需要は底堅いが、供給は少ない。

地域要因の将来予測

東京メトロ副都心線の開業（平成20年全線開通）により、更に交通利便性が向上した地域である。古くからの低層住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅の多い閑静な住宅地域で、アパートや賃貸マンション等の新規供給は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引される地域の実情を勘案して、実証性に優れる比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

豊島区東部の幹線道路沿いに存する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較とも適正に行なわれているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

池袋駅周辺の高度商業地の事例が少なく価格が乖離した事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動は認められないが、総じて利便性の高い住宅地域であり、地価水準は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における標準的使用は中層マンションの敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。