地域要因

成熟した商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、実需、投資用ともに需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等を中心とする地域であり、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。今後は行政主導の「高島平地域グランドデザイン」による活性化も期待される。

地域要因の将来予測

平坦で区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体に形成された区画整然とした住宅地域で、土地利用も自己使用目的が中心である。収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性が重視される住宅地域のため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低く試算されている。したがって、規範性ある事例を重視して試算され、市場性を反映して実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面の間は、地域要因に特段の変動は見られないと思料する。。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、需要者は取引に当り、市場性のほか収益性を考慮して意思決定を行う。近隣地域は賃貸の供給が少なく、市場が成熟していない。比準価格は工業地の取引事例が少なく、やや価格水準や規模の異なるものを採用せざるを得なかった。取引では自己使用目的が多く見受けられた。本件では、市場取引の実態等より比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であるが、近年、敷地分割により対象標準地より規模の小さな宅地の供給が多くなっている。地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅の多く見られる区画整然とした閑静な住宅地域である。近年、細分化が見られるが比較的変化の乏しい地域である。当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心的な閑静な住宅地域であり、アパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格がやや想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西台駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層の共同住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の共同住宅地域で、需要者は賃貸事業を目的とした個人・法人投資家や不動産開発業者等が中心であり、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に未利用地も散見される最寄駅からやや遠い住宅地域で、格別の変動要因はないが、異次元緩和下の低金利継続等で、地価上昇は継続。

地域要因の将来予測

畑や未利用地が散見される住宅地域で、交通接近性もやや劣ることから、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、豊富な取引事例の中から厳選した規範性の高い事例を採用して求めた価格であり、地域の実情を反映し実証的で信頼性が高い。一方、当該地域にはアパートも見られるが、地主による土地活用等が大半で、収益物件自体の取引は少ない。市場での取引は自用目的の戸建住宅が中心で居住の快適性等が重視され価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の住宅地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより住宅需要は根強い。

地域要因の将来予測

現況住宅を主体とする地域であり、地域内に格別の変動要因はなく今後も現況のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し市場性を反映した比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少なく収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅との間に、大きな高低差のある住宅地域であるが、駅前や近隣に物販店舗が多数存し、低金利の継続等により需要が強く、地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンションに事業所等が混在する住宅地域であり、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域には、賃貸共同住宅も見受けられるが、賃料負担能力が一定水準を超えると、賃借から所有に移行するため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。市場での取引の中心は、自己使用目的の一般住宅及び兼用住宅等であり、収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視して価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。総額的見地から画地の細分化が進んでいる。その他地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後は画地の細分化や中層共同住宅等の混在が進んで行くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い既成住宅地域に属し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に試算されている。居住の快適性や生活上の利便性に着目した自用目的の需要が中心であることから、類似性の高い事例を中心に試算され、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては収益物件も見られるが、公法上の規制等から収益採算に見合わない地域であり、売買市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前に立地する商業地で人通り、繁華性に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中低層店舗付事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗、中低層の店舗兼共同住宅等が混在し、自用目的の取引のほか収益目的の取引も比較的多く見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。