地域要因

伊達市郊外に位置する熟成度の高い住宅団地であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化区域に新規に編入された住宅団地であり（平成26年5月27日付けで編入）、今後も閑静な住宅地域として熟成の度合いを高めていくと予測する。土地価格の値頃感も認められ地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

市街化区域に編入された熟成度の高い戸建住宅地域であり、収益物件に対する需要は認められず賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伊達市郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺地域では宅地分譲等も見られる。値頃感が認められることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

伊達市郊外に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺地域では宅地分譲等も見られ、需要も回復傾向にあり、地価は引続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

伊達市郊外に位置する戸建住宅を中心に農地等も介在する住宅地域であり、アパートの賃貸物件の需要や供給は見られず賃料水準の把握ができないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伊達市内中心部に位置する、比較的利便性に恵まれた住宅地域である。値頃感が認められることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市の中心市街地に位置し、比較的利便性には恵まれた住宅地域である。地価はやや上昇傾向に安定的に推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

市街地に近くアパートも見られる地域であるが、震災以降の労務費・資材単価建築費の高騰により、現行の賃料水準では投資額に見合った賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準に代表標準地との比較検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に位置する集客力の高い大型SCによる相乗効果と交通利便性の高い立地条件から旧商業地と比較し優位性が認められる。

地域要因の将来予測

県道沿いに大型SC等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。地価は横這い∼やや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

路線商業地においては自用物件が中心で賃貸市場は相対的に未成熟で、また収益目的の土地も少ないことから、収益価格は試算できなかった。繁華性や収益性が重視される地域であるが、比準価格は同様の観点から要因比較をおこなっており、価格形成要因は適切に反映されているものと判断される。よって実証的で説得力を有する取引価格に基づく比準価格を採用し、当該標準地の前年価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新規開発等が規制される市街化調整区域であり、地域要因に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅が中心であり、住宅用収益物件に対する需要は認められず、不動産市場も形成されていないことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。本件では比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中長期的には不透明ではあるが、住宅地取引は活発である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用物件が大半で、アパート等の収益物件も散見されるものの、震災以降の労務費や資材単価等の建築費の高騰により、現行の賃料水準では投資額に見合った賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。比準価格は利便性・居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準に代表標準地との比較検討を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域を含む宮代地区一帯で宅地・建売分譲が活発に行われており、分譲価格は坪10∼20万円と幅広く設定されている。

地域要因の将来予測

旺盛な住宅需要を背景に農地等の宅地化が進行しており、今後も当分の間戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。地価は総額の値頃感があるため、概ね上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する最近の取引事例から試算され、実証的と認められる。なお、指定容積率が60％の第1種低層住居専用地域内に位置しており、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。実際にも自己居住目的の取引が主で、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、本件においては福島市内住宅地の市場における需給動向を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成の戸建住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地域経済等の将来動向は不透明であるが、当面地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最近の建築費の高騰等により経済合理性のある賃貸経営を想定することが困難なため試算できなかった。また、既成市街地のため積算価格も試算できない。よって、当該地域が収益性より快適性を重視した戸建住宅地域であり、取引も自用目的が主であることを考慮して、自用目的で信頼性のある取引事例から試算した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。