福島県福島市宮代字一本木１６番２５(福島学院前駅・瀬上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,000円

2017年01月01日に行った福島県福島市宮代字一本木１６番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。

福島県福島市宮代字一本木１６番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福島県福島市宮代字一本木１６番２５
住居表示 
価格40,000円/㎡
交通施設、距離東福島、1,500m
地積232㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩渕大毅氏による調査レポート

不動産鑑定士岩渕大毅
価格40,000円/㎡
個別的要因南向き道路であり、日照や通風等居住の快適性は良好と認められる。
地域要因近隣地域を含む宮代地区一帯で宅地・建売分譲が活発に行われており、分譲価格は坪10∼20万円と幅広く設定されている。
地域要因の将来予測旺盛な住宅需要を背景に農地等の宅地化が進行しており、今後も当分の間戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。地価は総額の値頃感があるため、概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は福島市北部郊外を中心とする住宅地域で、伊達市南部の住宅地域も包含する。宮代地区及びその周辺では農地等の開発適地が比較的多いため、近年は不動産業者による中小規模の宅地分譲が活発で、売れ行きは好調な模様である。主な需要者は値頃感を選好する一時取得者層のほか原発被災者等も含まれる。土地200㎡程度で800万円前後の取引が主流だが、新規分譲地については200㎡を切る小規模化と従来より一段高い価格設定が多く見られる。
一般的要因地方圏においては人口減等の要因を背景に特に郊外部において地価の上昇要因に乏しく、住宅地一画地の規模は単価と総額の関係より縮小傾向にある。

佐藤忠信氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤忠信
価格40,000円/㎡
個別的要因南道路の優位性を有している。その他、個別的要因に特段の変動はない。
地域要因開発業者等による供給が市場を牽引しており、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測震災後の旺盛な住宅地需要を背景に、隣接周辺地域で宅地開発が進んでいる。街路の配置にやや難があるものの介在する農地の宅地転用が緩やかに進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福島市郊外部の住宅地域で特に市北部の住宅地と代替性が高い。需要者は市内居住の一次取者が中心で震災被災者も含まれる。震災以降、住宅地需要は堅調に推移しており宮代地区及び市北部地区は業者による宅地開発が活発である。被災者の喫緊の需要は落ち着きつつあるが、低金利を背景とする一般需要者層の需要が生じている。土地は200㎡∼250㎡で800万円∼1000万円、新築戸建で2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因復興需要が落ち付きつつあるが雇用・所得環境は堅調を維持している。マイナス金利政策等の住宅取得環境が市場を下支えしている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8081852
北緯 140度4893336

参考：該当物件周辺マップ

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福島県伊達郡伊達町字梨子木町３３番２福島県伊達郡伊達町字長岡８番２福島県伊達市久根妻３１番３福島県伊達市宮前２７番３外福島県伊達市宮前２７番３外福島県福島市鎌田字一本松４６番福島県福島市宮代字宝田前２２番１０福島県福島市大森字石田１１番外福島県福島市瀬上町字桜町２丁目７番５

参考：近隣駅の地価相場

福島学院前駅(地価相場 40,450円/㎡)瀬上駅(地価相場 40,000円/㎡)東福島駅(地価相場 40,900円/㎡)卸町駅(地価相場 40,000円/㎡)伊達駅(地価相場 28,900円/㎡)向瀬上駅(地価相場 32,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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