地域要因

旧北野町中心部の住宅地域では、住宅需要は回復傾向にあるものの、周辺地域では未だやや低迷しているものと判断される。

地域要因の将来予測

旧北野町中心部では住宅需要が回復し、地価が横這い傾向となったものの、周辺の住宅地域では前年と同程度の地価下落傾向が続いており、もう暫くこの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。類似性が高い住宅地域の事例を重視するとともに、類似性が認められる開発された住宅地域の事例をも比較考量する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

久留米市南部の既存住宅地域である。地域要因に変動はなく、不動産需給動向は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同市南部郊外のやや利便性の劣る既存の戸建住宅地域に存し、アパート等の収益部件は殆どなく賃貸市場は未成熟である。取引は自己使用のものが支配的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集されている。当該地域は低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される地域であることに鑑み、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、久留米市中心部への接近性に優れ、住宅地に対する需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当分の間、現状程度を維持していくと予測される。住宅地の需要は底堅く、地価の水準は概ね横ばい傾向で推移していくと思料する。

価格決定の理由

営業所やアパート等も散見される地域であるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではコンビニエンスストアの新規出店も見受けられるが、商業繁華性はそれほど変化は見受けられない。

地域要因の将来予測

旧北野町中心部の商業地域であるものの、小売店舗、医院等から形成された商業地域であり、今後も久留米市等の大型商業施設への顧客流出が予測される。

価格決定の理由

賃貸市場がやや未成熟で、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。自用の店舗用地を求める需要者は、代替性を表している比準価格で価格決定を行うものと判断されることから、ここでは近接する事例を重視するとともに、類似性が比較的高い事例を比較考量して求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車両通行量が多い県道久留米・柳川線沿いの商業地域。旧三潴町の商業中心的な位置付けにあり、一般的要因を背景に、地価の底打ち感も見られる。

地域要因の将来予測

物販・飲食店が見られる路線商業地域で、当面現況のまま推移するものと予測する。県道久留米・柳川線沿線の商業地域のなかでは相対的に高い商業集積が認められる地域で、一定の需要が見込まれるものと思料する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際の取引に基づき試算された比準価格は実証的で説得力を有する。一方、地価に見合う賃料の収受が見込めないため、収益価格は低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることから、収益価格の説得力・信頼性は相対的に劣る。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないものの、宮ノ陣地区の戸建住宅用地等に対する需要は底堅く、地価は若干の上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。住宅地の需給は安定的な状況が続き、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域である久留米市北部の住宅地域に存する自己居住目的の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、近隣地域は、自己所有の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃料水準に係る熟成の程度が低いことから、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジへの接近性を背景に、中小規模の事業所等が建ち並んでいるが、周辺地域を含め、住宅用途での利用も一部で見受けられる。

地域要因の将来予測

久留米インターチェンジに近接し、営業所や倉庫などが混在する流通業務地域であり、地域内に格別の変動要因はなく当面の間現状を維持すると予測する。地価水準については、微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、久留米市内に位置する工業地の取引事例を中心に収集・選択し、適切に補修正を行って求めた。一方、収益価格については、倉庫等の利用を前提とした賃貸市場自体の成熟の程度が低く、規範性のある賃貸事例が少ないなかで求めた価格であるため、試算価格としての相対的な信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、同一需給圏内の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久留米市東部に位置する閑静な既成住宅地域で、生活利便性に優れており、需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。一定の生活利便性及び値頃感があることから、住宅地としての需要及び地価の水準は堅調に推移していくものと思料する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はなく、中心部からやや遠い山川町の住宅需要は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域であり、近隣地域において格別な変動要因はなく、当面現状で推移すると予測される。地価水準については、幅員は狭いうえに交通量が多く需要は弱いことから弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主に自己利用目的を中心とした郊外の既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内において代替性を有する取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は市内中心部から遠い郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。